老城区租金高 新城区租金、售价涨速快

供应远未饱和 写字楼投资正当时

北一环写字楼市场成熟之后，政务区亦开始崛起。面对写字楼井喷式的供应，置业者不禁疑问，合肥写字楼是否过剩。在当前的供求关系下，写字楼投资的回报比又能达到多少，目前市场上的写字楼投资价值又有多大呢？

◤分布  政务区 新兴写字楼集群地

因财富广场而璀璨的北一环，毫无疑问是合肥写字楼最早且最成熟的集群。然而，在本次的调查中，记者发现，有一些在此办公的企业开始向政务区搬迁。

租用政务区蔚蓝商务港的某装修公司工作人员告诉记者，他们以前在北一环办公。“我们公司性质对区域要求不高，装修的住户哪里都有，后来我们发现政务区比那边租金便宜，而且工作环境又好，就考虑搬过来了。”

随着住宅开发的成熟，政务区潜山路沿线的商务写字楼也开始显现集群效应。对于企业来说，这里办公方便，各大商场逐步开业，天鹅湖的景观配套又为工作环境加了分。“政务区目前可以说是中心了，”新地中心写字楼策划胡维宏说，他说，随着这些在建写字楼投入使用，2015年，政务区将迎来全面丰收。

“环政务区，包括经开、黄潜望、高新区等，将会是未来5-8年内写字楼的中心区域，环巢湖区同样值得期待，但需要的时间更久一些，”周家全分析称，他说，一环内的价值也不能否认，寸土寸金，价值稀缺，而政务区则是正在成长，潜力还很大。

◤供求  合肥写字楼远没到饱和状态

据不完全统计，近两三年内，环政务区即将上市或已规划的写字楼供应量将达到200多万平方米。而如此之大的供应量是否会使得这一区域写字楼过剩，也引发了一些投资客的关注。

“这样的商务规划还远没有达到饱和状态，”新地中心写字楼策划胡维宏举例说明。“判断一个区域商务活跃度指标可以从该区域的五星级酒店数量来看，目前政务区已知的五星级酒店达到7家左右，如此多跨国企业集中在这块12平方公里的地方，这就说明了这里的潜力和吸引力。”

而周家全则直言，合肥目前写字楼市场处于加速度发展的阶段，在这样的成长型市场中，讨论供大于求或者供小于求的意义都不大。“市场远没有进入稳定期，需求在快速增长的时候，供应也在快速增长，”他另外说，不同于商业的是，写字楼的辐射力和集群性很大。

而所谓的供应过剩，亦有很多公寓楼、机关办公楼、临时商业楼甚至工业用房被当成写字楼。“这样导致了供应总量被人为放大，真正能达到乙级以上的写字楼估计在30-50座，”周家全说。

◤区域  老城区保底 新城区空间大

对于写字楼投资者来说，年投资回报比率亦是大家关心的话题。一般认为年投资回报比率达到7%-8%左右，则被视为较适宜投资的写字楼。

按照合肥目前各区域租金及售价来计算，年投资回报比率不尽相同。以北一环为例，目前财富广场租金可达到60-65元/平方米/月左右，如果参照这一租金，售价达1.1万元/平方米左右的祥源广场写字楼年投资回报比率接近8%。以100平方米为例，100平方米乘以65元的月租金再乘以12个月，得到的租金除以110万元的总价，年投资回报比为7.09%。而按目前租金来看，项目大约14年收回成本。

而以政务区为例，新城国际A、B座租金由几年前的40-45元/平方米/月上涨至目前较普遍的55-60元/平方米/月左右。但计算区域内在售写字楼的年投资回报比，得出的数据还不如老城区。

目前看来，写字楼发展较为成熟的老城区收益更高，但新区未来潜力则更大。周家全表示，这两种情况适合不同类型的投资者。“老城区可保底，投资风险小，新城区成长空间大。”

◤回报  “几个月就赚了40万元”

除去年投资回报比率和租金上涨两大因素之外，写字楼价格上升空间亦是投资者增值和保值的关键。对于这一问题，诸多业内人士均表示，合肥写字楼价格上涨空间巨大，目前入手投资最适宜。

以政务区为例，政务区最早的写字楼为2004年的新城国际，项目当时售价为6000元/平方米左右，如今D座待售，预计价格达到1.5万元/平方米左右。而庐阳区祥源广场仅几个月的时间内，写字楼高区售价便达到1.1万元/平方米左右，比低区9000多元/平方米高了近2000元/平方米。“一个客户几个月时间就赚了40万元，”祥源广场写字楼策划代先生向记者介绍。

“合肥写字楼价格上升空间是巨大的，”世联地产成睿说，“与合肥同等级的二线城市如长沙写字楼均价就已达2万多元/平方米。”他表示，写字楼市场发展受政策影响小，与城市经济总量等息息相关。2013年第一季度的相关数据显示，合肥的各项经济指标都排在了前三甲，发展趋势非常迅猛，未来写字楼上涨空间也很大。

“我建议从门槛、利润和风险这三个投资要素考虑，想投资的可以抱团合伙购买品牌写字楼，这个时候最划算，”周家全说到。

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