政务区写字楼投资的是前景

未来上涨空间大 看好置业因素再投资

北一环、政务区、滨湖区，谁才是写字楼的中心？合肥写字楼主力销售均价为6000-1.5万元/平方米，现在投资写字楼是否存有泡沫？除了地段产品等基本要素外，置业选择的前三项是什么？目前，市场上写字楼宣传语多是“5A甲级写字楼”，到底哪个是“冒牌货”哪个才是“真金”？业内人士进行了观点的碰撞。

◤上升空间  6000-1.5万元/平 上涨空间大

据本报调查显示：合肥写字楼主力均价为6000-1.5万元/平方米，按照合肥的发展水平，这个均价是否有泡沫？上升空间有多大？华润五彩国际项目总监林子博表达了合肥写字楼将会较快达到2万元/平方米的想法。他表示，按照市场行情来看，当写字楼迈过一个“大槛”后，会快速进入下一个“门槛”。譬如：当写字楼价格超过1万元/平方米时，均价达到1.5万元/平方米会较快。

世联地产成睿从一线城市的发展比较，认为合肥写字楼价格上涨空间较大。他表示，比如深圳，在2004年首座写字楼诞生时，价格在9000-1万元/平方米左右；2009年价格则为2万-3万元/平方米；到了2012年，深圳一般的写字楼价格为4万元/平方米上下，好一点的在6万元/平方米左右，甚至还有均价为8万元/平方米。

目前，虽然合肥经济总量并不大，但是2013年第一季度的相关数据显示，合肥的各项经济指标都排在了前三甲，发展趋势非常迅猛，未来合肥的第三产业也将进入快速发展时期。随之而来的就是商务办公需求的增加，因此未来合肥写字楼的价格上涨空间较大。

◤考虑因素  地段、产品、成本为基本因素

地段、产品、成本等基本信息是否为投资最重要因素？除了基本要素外，置业选择的前三项又是什么呢？对此，祥源广场写字楼策划代先生表示：“写字楼和商铺一样强调的是地段，其次是周边商业配套是否成熟，另外一个就是集群效应。同时，企业选择写字楼会考虑已经入驻的都是哪些企业来作为参考。”

与此类似，世联产华东区域工商事业部策划总监成睿认为：成熟的投资客一般都会从以下几点着手：第一，地段的价值，研究地段未来的发展趋势、未来的兑现价值、单个产品的地段价值研究；第二，产品的价值，包括景观（如稀缺的景观其价值是非常大的）、产品的硬件（电梯、车位、空间划分是否合理等）等。

“所有写字楼选择时的前三项：1、便利2、形象3、成本价格的控制。同时，产业聚集性也就是你的邻居，这关系到整个商务环境。”安徽清源房地产研究院特聘专家周家全从投资角度分析，投资三要素为风险小，利润高、门槛低。而写字楼升值空间大，风险优于住宅和商铺。客户在选择时，尽可能选门槛高的写字楼，越好的产品利润空间越大；品质越高，风险较小。当然，价格高不一定品质高，品质好的直接判断方式就是品牌，选品牌产品。

◤区域价值  政务区写字楼前景最大

根据调查显示：合肥写字楼现状为北一环是成熟区域、政务区和滨湖区为崛起区域。

那么，哪个区域是写字楼中心呢？对此，新地中心写字楼策划胡维宏认为，政务区已经取代了北一环、市中心的写字楼项目。此外，他认为，滨湖区未来可观，但时间还没到。

同时，世联地产成睿从区域规划、与老城区的区别及商业聚集程度三个方面分析了政务区写字楼未来发展趋势较好。首先，由于政务区是新区，政务区的区域规划都是按照现代化城市的要求来进行规划的，无论区域的道路、景观环境和物业都是目前全市中最新、最高的规格；其次，政务区与老城区不同，它的未来规划进程是可预期的，人们可以看到它的前景和未来，具有极高的可预期性和稳定性；最后，政务区目前的商业、酒店也都是合肥市最集中的区域，商务配套比较完善。对于投资客来说，在老城区购买写字楼，它的价值和投资回报你可以当下兑现，但是像政务区，投资写字楼买的就是前景和未来，它的潜力在未来有可能会超越老城区。对于滨湖的发展情况，成睿表示：“未来环巢湖周边的写字楼是合肥最好的区域。但是大约需要10年的发展时间。”

◤甲级标准  内外配套都达标才算甲级

“5A甲级写字楼”，目前，在市场上经常看到的广告语。那么，5A甲级写字楼具体标准是什么？怎样分辨5A甲级写字楼的真假？

“合肥无甲级写字楼的硬性标准，但不在核心区域，标准层、中央空调不达标肯定不能称之为甲级。”新地中心胡维宏认为客户在选择的时候可以参考：1、商务核心区；2、交通；3、产品配置，包括面积、大堂、入驻企业、电梯、空调、停车位等；4、物管等等。

周家全为了更好地区分5A甲级写字楼的标准，首先从乙级写字楼及甲级写字楼进行简单的标准划分。他表示乙级写字楼的核心标准为：高度百米左右，标准层面积不低于1400平方米，大堂最少7、8米。甲级写字楼的高度为最小150米；单层面积为2000平方米以上；甲级大堂至少10米；空调、消防、电梯、停车系统等都要达到国际一线标准。此外，一定要有国际一流品牌物业公司管理，这才叫甲级。

当然，平时介绍的甲级、乙级是硬性条件，而5A讲究的是软件，是智能化的标准，要完全智能化。“合肥一般只能达到3A，5A对大多数企业无意义。”周家全继续分析到：“A是公共服务区域的智能标准，合肥标准里面认为5A就是甲级，这是不对的。但是，甲级基本能做到5A，乙级有时也能做到5A。”

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