摘要：报告显示,截止9月底,全国一、二、三四线共38个城市商品住宅累计库存余量为34867万平米,在维持了8个月基本持平或小幅下滑的态势后,本月又出现一定幅度的上扬,环比和同比分别上扬3.3%和3.4%。报告显示,截止9月底,一线城市存销比为9.39每个月,房价处于合理区间;二线城市存销比为14.91每个月,临界压力范围值上限,存在房价下滑的倾向;三四线城市存销比为28.94每个月,依然远超合理区间,存在显著的降价压力。

现状 百城住宅均价持续双涨

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,10月全国楼市平稳回升,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10849元/平方米,环比上涨0.30%,涨幅较上月扩大0.02个百分点;同比上涨2.07%,涨幅继续扩大。这也是百城住宅均价连续第3个月出现双涨。

从涨跌城市个数看,48个城市环比上涨,52个城市环比下跌。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量减少11个;本月价格环比下跌的城市数量增加11个。同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨2.07%,涨幅较上月扩大0.71个百分点。

另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20191元/平方米,环比上涨0.65%,涨幅较上月扩大0.15个百分点;同比上涨6.65%,涨幅较上月扩大1.01个百分点。十大城市主城区二手住宅样本平均价格为29073元/平方米,环比上涨1.11%,同比上涨10.94%。

中指院方面还分析指出,10月份百城价格指数持续上涨基于多种原因。首先,政策方面,央行宣布自10月24日起,降息0.25个百分点,降准0.5个百分点,持续降低购房成本,同时进一步改善企业融资环境;其次,供应方面,10月为“银十”楼市传统旺季,房企推盘再度发力,重点城市推盘量大幅上升;再次,成交方面,在政策刺激和房企积极销售策略推动下,成交量保持平稳。

分化 楼市成交量冷热不均

9月、10月往往是房地产市场的传统销售旺季。今年“金九银十”期间,各地成交情况冷热不均,北上深广等一线城市成交量并没有出现往年的火爆场面,杭州、武汉、青岛等二线城市楼市成交则相对火爆。

中原地产研究部统计数据显示,10月北京纯新建商品住房合计签约3467套,二手房住宅签约14382套,整体来看数据均呈现了环比下调的现象。该机构首席分析师张大伟认为,数据下调的原因主要在于,国庆长假影响北京市场签约量。

与新房相比,北京二手住宅市场成交量的下滑幅度更大。来自伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示,2015年10月,北京全市二手住宅网签总量为14382套,环比大幅下滑16.7%;成交均价为39927元/平方米,环比小幅上涨0.9%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,10月恰逢“十一小长假”,交易量的下滑在意料之中。“三季度以来,一系列利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱,北京楼市已经出现降温势头。”胡景晖说,虽然近期有降息和公积金进一步调低首付比例等利好政策,但对于购买标的物更偏中高端和中高价位的改善型购房家庭来说,作用微乎其微。

不仅是北京市场,上海、广州、深圳等地“银十”楼市相比9月也都出现了不同程度的降温迹象。据调查数据显示,10月上海市场涨价的楼盘仅为34个,而降价的楼盘数量则上升到了37个。

今年上半年,深圳房价上涨幅度一度领涨全国。深圳楼市10月累计推出多个新盘。不过,相对开发商的推盘热情,置业者入市意愿并不强,成交量反而大幅下滑。

相比之下,10月杭州、武汉、青岛等二线城市楼市成交则相对火爆。分析人士认为,一方面,近期陆续出现的“首付比例降低、降准、降息”等多重利好叠加,给“银十”楼市再添一把火;其次,不少置业者在观望了大半年以后,纷纷选择在“银十”期间出手,因此促成了10月成交量的走高局面。

预判 房地产政策料持续宽松

国家统计局日前公布的数据显示,今年前9月,房地产开发投资累计完成额70535亿元,同比名义增长2.6%,增速比1至8月回落0.9个百分点,比去年同期下降9.9个百分点,连续19个月下滑,创2009年3月以来最低增速水平。

房地产研究院研究员朱光分析认为,“在房地产投资增幅持续收窄的情况下,短期内房地产行业的政策环境仍将是宽松的。”他表示,四季度主要是政策的效应释放期,一旦年末行业回暖未达预期,中央和地方政府可能还会出台相应的楼市宽松政策,比如发放财政补贴、降低二套房首付比例等。

针对地方政府已经落地的政策,朱光说,未来还可能进一步研究如何有效地激励消费主体。比如,有些城市出台政策将首套利率下限定为7折、二套首付比例降至4成,但在实际操作中很难进行,导致这些政策一直处在“空转”状态。

中指院方面表示,2015年以来持续的宽松政策刺激房地产需求加速释放,市场去化周期显著缩短。未来在持续宽松的政策环境下,购房需求将继续稳步释放;今年二三季度,市场供应异常低迷,同比大幅负增长,但随着“银十”结束及年末季节性供应旺季到来,房企在年度销售目标和资金回款压力下将加大推盘力度,采取更积极的销售策略。当前市场整体库存居于高位,“去库存”仍是市场主基调。从价格上看,不同城市仍将分化,预计四季度,北上深广等重点城市的房价将继续平稳上涨,延续环比增速小幅回落的态势,同比仍保持增长。而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

中国房地产行业协会原副会长朱中一分析认为,今年以来,陆续推出的楼市利好政策显著拉动了改善型需求,一度促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后,住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。四季度,随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位,新政出台的力度和频度预计会有所减弱,未来房地产市场的政策措施将以既有政策细化和深化为主。（新华社、中国经济网）

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