摘要：目前全国暂停个人房贷现象较为普遍，已由一线城市向二线、三线城市蔓延，“停贷”、“缓贷”的情况也较为突出。停贷现象的出现对于整个房地产市场会产生怎样的影响呢？本期楼市观点涉及话题：房价、房产税试点扩围、应急调控、停贷等。

暂停房贷预示楼市前景不乐观 未来或发生重大变化

目前全国暂停个人房贷现象较为普遍，已由一线城市向二线、三线城市蔓延，“停贷”、“缓贷”的情况也较为突出。

虽然这些城市的商业银行暂停个人房贷有信贷额度吃紧的重要原因，但也从另一方面反映出金融机构对未来楼市运行预期出现变化，乐观预期有所减少，这有可能会反过来影响到下一阶段楼市运行变化。

今年以来，全国个人房贷增长明显偏快，挤压了年末银行信贷资源。据中国人民银行发布的2013年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至今年三季度末，全国个人购房贷款余额9.47万亿元，同比增长21.2%，增幅较全部各项贷款余额增速高出6.9个百分点;1-9月新增1.37万亿元，同比多增6931亿元，比全部人民币各项贷款同比多增额高出1361亿元。个人房贷的快速增长，是楼市成交活跃的集中反映。去年第四季度至今，楼市明显回暖，成交量大幅上升。今年前10个月，全国住宅销售面积同比增长22.3%。因此，客观上讲，个人房贷的快速增长，挤占了银行过多的信贷额度，导致年末房贷额度偏向紧张。

但暂停个人房贷也反映出金融机构对未来楼市预期偏向谨慎。无论从哪个方面分析，个人房贷都是商业银行的优质资产，这一方面是因为房价持续上涨的运行态势，另一方面也是因为房产对贷款的担保作用要远远胜过机器设备。但毫无疑问，个人房贷资产质量在很大程度上要取决于楼市运行变化。据报道，因房价持续下跌，温州已经出现了为数不少的“断供房”情况。尽管其他城市房价仍面临上涨压力，这并不能排除楼市运行突然逆转的可能，并导致个人房贷大面积不良情况的发生，而对新发放的个人房贷来说风险更大。不仅如此，十八届三中全会的决定也未提及房地产市场调控，但从建立城乡统一的建设用地市场，完善税收制度等改革事项看，直接涉及楼市运行的基础制度。新一届政府重视楼市调控长效机制建设，日前李克强总理主持召开国务院常务会议要求建立全国统一的不动产登记制度，并实现信息共享。国家发改委主任徐绍史在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》辅导读本中，指出要加快推进住房信息系统建设，尽快实现全国联网。

上述情况表明，未来楼市或将发生重大变化，通过市场调节住房需求，政府加大保障性住房供应，大幅提高住房持有环节成本等等政策与措施，将会扭转过去十年间市场上普遍形成的房价上涨的强烈预期。此外，下半年以来，我国楼市成交量已经开始出现下降。高位上涨的房价，在一些城市越来越沦为有钱人的资金游戏，普通民众难以企及，蕴涵了较高的风险。而且高房价对成交量的抑制作用，也在逐步显现。需要注意的是，近期13个城市出台楼市新政，可能在短期内影响到楼市运行，促使房价运行预期出现分化。展望2014年，我国楼市继续延续今年成交活跃的可能性非常小。即使剔除地方政府调控因素的影响，能够真正买得起房子的有效需求也将出现萎缩。

综合来看，房地产的健康发展离不开金融的支持，金融的稳健运行也离不开楼市的健康发展。金融资源过度集中于楼市，不仅会推升房价，形成楼市泡沫，而且反过来对金融机构自身的稳健运行形成实质性的损害。历史与国际经验表明，楼市泡沫一旦破裂，最先受损的应该是金融机构。因此，维护楼市的健康运行，金融机构也有义不容辞的责任。从这一点说，暂停个人房贷也是金融机构向楼市发出的一个积极信号。（来源：证券时报）

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