摘要：追涨杀跌，全世界都一个样，美国也不例外。狗年一开年，美国楼市就迎来好彩头。2018年1月初美国所有房屋总价值31.8万亿美元，同比增加6.5%，创下自2014年7月以来最大同比增幅。

十年前楼市泡沫重演？

时间拨回10年前，房地产泡沫的破灭让美国陷入了百年一遇的经济危机。直至2012年，美国楼市才得以触底反弹。

美国人口普查局数据，2012年1月，房屋平均价格为26.6万美元。近几年，随着美国经济复苏，楼市也逐渐升温。

2017年12月，房屋平均价格为39.9万美元，恢复到危机前的水平。这是否意味着美国楼市泡沫又来了？

判断楼市是否存在泡沫，苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙认为可参考三方面指标：

一是按揭贷款违约比例，按揭贷款违约比例越高，泡沫越大；

二是居民按揭贷款杠杆率水平，杠杆水平越高，泡沫越大；

三是金融机构按揭贷款获批平均信用水平，信用水平越低，说明按揭贷款门槛越低，泡沫越大。

2008年美国发生次贷危机的一个重要原因就是，购房贷款中出现了许多不良贷款。而这些贷款又被层层打包流入金融市场，形成了倒金字塔的效应。

“当底层的不良贷款出现问题后就引发了崩盘。”邱方认为，次贷危机以后，美国银行在贷款审核方面是非常严格的，目前来讲金融机构的贷款都非常健康，不良信用的人很难获得贷款。

她判断，当前，美国楼市并不存在泡沫。

黄志龙同意这一观点，他认为，美国房价再创历史新高，是美国经济复苏的原因，也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果，整体看楼市泡沫并没有达到次贷危机之前的水平。

“现在说美国楼市泡沫又来了为时尚早。”中国社会科学院美国研究所副研究员、经济室主任罗振兴也认为，一些此前受到经济危机重创的地区，房价刚刚恢复到危机前的水平，全美房价总体水平也在去年刚刚恢复到危机前的水平。

“相较于居民收入的增加来看(较危机前已有很大提高)，美国目前的房价并不算很高。”但他也表示，局部地区房价可能存在过热的情况。

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