摘要：随着去年部分一二三四线城市房价轮番上涨，去库存取得了较好的成绩。今年以来，商品房库存连续多个月持续降低，有专家断言“楼市去库存时代即将结束”。但是，在肯定大部分地区库存去化效果较为明显的前提下，排除库存布局区域出现分化的因素，从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看，“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分，建立库存与市场需求动态平衡机制，避免楼市再次陷入房价与库存“互斥”的怪圈。

市场库存及需求发生变化

不过，现在就断言“房地产去库存即将结束”还为时尚早，目前并没有一个非常科学的、系统的工具来评估当前精确的库存情况。

尤其就当前不同区域的城市而言，库存分化较为明显，部分城市库存有明显增加，一些郊区或者偏远城市库存依然较高，而一些热门区域，这一波房价快速上涨带动库存去化较快。

有研究机构统计的数据表明，2017年8月，选取的80个城市中，有17个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到86％、57％和41％。同时，80个城市中，有61个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、九江和马鞍山的同比跌幅较大，跌幅分别为55％、48％和41％。

作为此次去库存的主要目标，大部分三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。如果以12个月作为分界线，至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月，这30个城市也是需要供地和补库存的城市。

随着去库存效果的逐渐显现，部分城市库存不足的情况也需重视。以海口市为例，海口未被列入海南省“两个暂停”政策范围，但每年商品住宅规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积；实行商品住宅用地计划管理，商品住宅用地计划周期为半年。因此，住宅用地的供应受到一定的限制。

下半年补库存预计会形成两条路径：一是对于去库存周期较短或存销比偏小的城市，土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。二是对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市，积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择，进而也体现出长效机制的政策导向。

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