摘要：高库存已成为阻碍房地产业发展的绊脚石。业内人士认为，目前库存高企的多为三四线城市，因此对于价格相对容易承受的地区，支持农民购房是扩大购房人群的有效措施。记者从权威人士处获悉，在中央定调去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案。

采取六项路径措施

主攻三大目标，宜坚持上述四原则，要从需求与供给两端出发，实施“一二三式布阵”，六路出击，重点突破，协同推进。新需求：农民工购房是前锋、主攻；原需求，改善性需求是主力、中锋；保障性需求是重要偏锋；加快施工、减少开工和减少烂尾是三大后卫。

开辟新需求，支持农民工购房

将“支持农民工购房，开辟新需求”作为六项措施的急前锋和主攻，立即采取果断措施予以重点突破。因为单依靠固有的存量需求，无法化解巨大的库存，同时保持投资持续增长，所以，必需迅速打开需求的新空间。而农民工购房是去库存、稳投资的最大新需求。

按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。目前库存积压主要集中在地级及以下城市。但根据国家统计局对农民工调查报告的数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。另从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。从购买力看，根据农民工在不同行政级别城市购房的房价收入比测算：除省会以上城市外，如有住房抵押贷款支持，再加上相关的配套措施，多数农民工家庭有能力在地级及以下城市购房落户。但是要使农民工真正有意愿又有能力购房还需采取切实的以下五策：

第一，借鉴曾经的蓝印户口制度，给购房家庭落户并享受优质教育等公共服务。全面推进并完善居住证制度，凡是购房者不再考虑就业或者交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是子女有平等的优质教育权利，是农民工购房最大的动力源。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会。将其纳入就业与创业服务体系，给予服务和扶持。

第二，探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。一方面，开发商资金紧张，亟待去库存；另一方面，部分农民工购买资金有缺口，要解决扭结，实现多赢。可探索实行住房产权开发商部分持有和部分出售的制度办法。开发商与购房者共同到银行办理并获得抵押贷款。开发商与购房者可按3∶7、5∶5、7∶3不同的比例持有，开发商将持有产权部分租给业主，并商定未来若干年以合理的价格全部出售给购房家庭。

第三，建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，建立普惠的政策性住房金融体系，将公积金覆盖到农民工，降低公积金贷款的存款标准，提高贷款额度，并实行可异地公积金提取制度；建立商业性普惠金融体系：让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

第四，允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房。农民工在农村的财产权保护制度和市场化交易，不仅有助于资源合理利用，农民在城镇里乐业，而且有助于其在城镇安居。但是在这些方面还存在不少法律和制度性障碍。为此，总结试点经验，加快推进农村土地制度改革，全面推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

第五，改进地级以下城市的基础设施与公共服务。造成一、二线城市住房需求持续高涨与三、四线及以下城市需求乏力的根本原因是：基础设施及公共服务在不同行政级别的城市存在巨大的落差，导致人口向行政级别高的城市流动，小城镇缺乏吸引力。因此，要加快制定向小城市倾斜的投资政策，引导产业项目和基础设施建设，在住房支付能力强的小城市布局，提高其就业吸纳能力，改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状，激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。

激励原需求，释放改善性需求

改善性需求是去库存、稳投资和防风险的中坚力量或主力中锋，改善性需求虽不是增量，但其在三个需求中总量最大，仍是需求的主体。鉴于城镇已经实现人均一套的目标，城镇4亿左右中等及以上存量人口还有部分改善性需求的愿望。若将这部分需求作为历史的延续不变（最近几年，每年销售量都在10亿平方米左右），“十三五”期间总共应达50亿平方米，根据发展规律和发展要求可能也应该持续释放，但需要一定的政策激励才有可能释放出来。为此，要重点采取两个措施：

第一，加紧研究实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策。鉴于目前住房市场结构分化趋势严重，应实施差别化的利息抵扣个人所得税政策，对于三、四线城市居民，对于工资性收入居民应给予更多的抵扣。

第二，调整住房层级的划分标准，取消高端住房消费行政限制。鉴于库存严重的现实和中产家庭住房消费升级，应考虑取消对高档和大户型住房的投资、建设和消费的限制。取消不同标准商品房构成比例的限制，根据住房市场需求，调整住房供应结构。调整和提升普通商品房、高档商品房以及豪宅等的面积和功能标准，根据新的标准，制定新的税收等政策与制度。

调整原需求，实施货币化保障房

保障性需求是去库存、稳投资和防风险的重要支撑力量或偏锋。“十三五”期间，城镇仍有1亿左右的人口需要获得大约3800万套（预计30亿平方米）的安居性住房保障，包括：棚户区改造、公廉租房等。鉴于目前商品住房过剩库存的形势，保障房由新建转为收购的形式实现商品住房去化与保障房供应不减的双重目标。若按照50%的购买量计算，即有15亿平方米从市场购买，每年达3亿。为此，需要继续完善以下措施：

第一，增加住房保障的财政预算支出。中央加大保障房的财政转移支持力度，地方政府也应加大预算支出比例，用于直接购买住房或者用于购房补贴。

第二，税收和行政事业收费的减免。按照政府建设保障房的税费减免标准，在保障对象购买商品房时，给予税费的减免。

第三，加快建立政策住房银行和政策性担保机构。保障对象家庭因收入等原因，申请贷款购房多受限制，建议相关机构专司中低收入住房保障对象的住房抵押贷款和抵押担保。将住房公积金的覆盖面扩大到中低收入的保障家庭。

第四，地方政府应将拆迁盘活的土地获得收入主要用于保障购买与建设的补贴。

减少开工，扶持开发企业转型升级

减少开工是去库存、稳投资和防风险的重要偏后卫。减少开工对去库存具有关键意义。在房地产高涨期，众多行业企业涌入房地产行业，房地产开发也比较粗放。在库存积压严重和增长进入新常态的倒逼下，众多企业已经开始转型升级。一批原来从高科技和制造业进入的企业正在或希望回归本业，一批企业正在或希望从开发转移到金融及高端服务业，还有一批企业正在或者希望转型到高端住房、文化地产、旅游地产和体育地产、养老地产。这对房地产及整体经济转型具有积极意义。应抓紧制定相关的政策和措施予以支持。如在土地用途调整，土地使用权转让交易，行业资格及相关行政审批，税费等方面给予扶持和便利化。

加快施工，帮助开发企业融通资金

加快施工是促进投资恢复增长的关键，是实现三大目标中坚后卫。2015年竣工面积下降较快，反映房地产开发建设进程减缓。目前有不少房地产项目，区位、户型、配套等条件比较好，市场前景也相对乐观，尤其是一些已经出售的项目，需要加快进度，及早竣工交付使用。但是因为资金原因，工期一再拖延，面临金融机构债务违约、农民工工资拖欠和交房违约等风险。政府尤其是地方政府应积极帮助协调信贷资金，帮助债券融资和股权融资等，延缓土地等税费的交纳，优化、减少不合理审批，优化行政服务，支持企业加快施工进度，恢复房地产投资。

减少烂尾，鼓励开发企业并购重组

减少烂尾是防范违约风险的关键，是实现三大目标的偏后卫。在房地产高涨期，涌现了大批的中小房企和项目公司。目前，在库存压力和资金紧张的环境下，处在破产倒闭和停工烂尾的状态或者边缘。这不仅会导致严重的债务违约、交房违约等风险，而且还造成大量资源的闲置和浪费。通过引入有实力的品牌企业，实施并购重组，可以化解以上风险，减少损失和浪费，而且还可以实现资源的优化配置和合理流动，促进经济转型。为此，要加快产权交易市场基础制度建设，健全和完善相关的管理机构和服务体系，便利企业办理涉及并购重组的各种手续和权证，为产权确定、产权分割、产权定价，提供周到及时的服务。与此同时，加快产权交易信息平台和交易技术平台的建立，积极为企业牵线搭桥。（经济参考报）

责编：张翅