摘要：高库存已成为阻碍房地产业发展的绊脚石。业内人士认为，目前库存高企的多为三四线城市，因此对于价格相对容易承受的地区，支持农民购房是扩大购房人群的有效措施。记者从权威人士处获悉，在中央定调去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案。

坚持四项政策原则

实现上述三大目标，需要多个相关政策措施支持，鉴于政策工具和制度安排的特点，以及传导作用机制复杂，要保证政策效果最优化和最大化，应注意坚持以下四项原则：

综合用力：供求端措施合力推进、长短期政策搭配运用、行政手段与制度构建有机结合

在中国经济供给侧矛盾凸显、住房市场深度调整的背景下，单纯依靠短期宏观政策，难以刺激需求、加快去化（库存）和稳定投资，更难以解决综合目标。因此，2016年及未来5年住房市场调控需要坚持综合着力的系统性调控方式。需求端开辟新需求，调整和释放原需求措施；供给端减少开工，加快施工和减少烂尾的措施要同时推进。为此，除了采取持续和适度宽松的财政货币政策外，要进一步调整重要行政措施的限制，比如普通商品房标准调整和高端住房消费限制取消，加快推进购房落户、购房利息抵扣个税制度、普惠金融（包括公积金）制度、住房制度的改革和实施，支持地级及以下城市基础设施投资规划和政策等。通过发挥“组合拳”式调控的整体作用，合力促进中国住房市场的稳健调整与发展。

精准发力：注意不同政策对住房价格及投资的不同影响，采取组合政策促进促销售、稳投资与稳房价目标的兼容。

金融、财税政策调整对住房销售、价格及投资等住房市场核心变量都存在重要影响，但相同的政策工具对房价和房地产投资具有强弱有别的不对称性冲击。其中，存款准备金调整对房价影响十分明显，对房地产投资影响弱些，房贷利率调整对房价影响明显，对房地产投资影响较弱。交易税对房价影响明显，但对投资的影响具有不确定性。为避免“按下葫芦起了瓢”或者“未达目标一，又失目标二”的情况发生，未来住房市场调控过程需要坚持精准发力原则。第一，更多和更重地使用对房地产销售和房地产投资正向作用大的政策工具，更少和更轻使用对房价正向作用大的政策工具。第二，根据对未来市场形势及关键变量的未来变化预测，注意政策工具的搭配使用。第三，注意政策工具使用的力度，频繁使用和轻度使用，做到细水长流，从而减少市场的较大波动。

利用时滞：正视宏观政策的时滞效应及变化强度差异，为政策工具在最佳滞后效应时点上发挥作用创造条件。

降息、降准、减税等不同政策对住房市场具有滞后性作用过程。其中，存款准备金率调整对房价的影响存在弱-强-弱的倒“U”型变化，第5个月左右影响最大；房地产投资对房价的影响也存在弱-强-弱的倒“U”型变化，第3个月前后影响最大；房贷利率对房价变动的影响速度快，第2个月左右影响最大；住房交易税变动对房价的影响，在未来大约6-8个月内才发挥最佳的政策效应。

基于政策具有滞后效应，应树立当前出台的政策是调控未来若干月后的市场而不是调控当前市场的理念。通过提前预判和预警未来数月内市场形势和关键变量的表现，提前适时适度调整和改变政策，避免过去出现问题时才采取政策，没有发挥作用时再大幅加大力度，从而导致对策赶不上变化，造成市场大幅上下波动。第一，基于对未来的预测，目前有必要再实施降准、降息的政策，并在2016年初推出继续降低住房交易税等政策。第二，由于货币与财政政策作用有限，需要增添重要制度改革和创新等措施，这些制度也有时滞效应，要注意出台时机和节奏，防止政策叠加，引起市场波动。第三，通过多项政策和制度措施时间维度上的有序搭配，为政策工具在最佳滞后效应时点上发挥作用创造条件。

差别施策：针对不同类型的城市采取差异化调控措施

对于大国特征明显的中国而言，由于不同城市对政策工具响应程度存在空间差异，因此，当前及未来五年对住房市场的调控中，在金融、财税、土地及行政措施等方面需要对不同的城市分类指导和差别对待。在金融政策方面，实行差别化的抵押贷款首付比例，一、二线城市高于三、四线城市；实行差别化的公积金贷款利率，一、二线城市高于三、四线城市。同时加快扩展三、四线城市公积金覆盖面。在财税方面，实行差别化的税收政策，让三、四线及以下城市买卖住房的营业税、契税和所得税的优惠和抵扣高于一、二线城市。在财政政策方面，进一步提高对三、四线及以下城市的转移支付比重。在土地政策方面，按照土地与人口挂钩的要求，合理调整不同城市供地数量、类型、节奏，增加一线城市和部分二线城市等热点地区新增建设用地的供应指标。在行政措施方面，继续实施一线城市的限购措施，取消一、二线城市大户型及高端住房建设、开发和消费的限制。在制度改革方面，三、四线及以下城市加快制定户籍管理等制度，加大提升公共服务质量和均等化水平的力度。

责编：张翅