摘要：记者多方采访获悉，虽然人口数量有所下降，但是人口的聚集效应依旧存在，而很多有着消费能力和收入能力的人也有自己的城市偏好，而未来这些新兴的90后甚至00后的购房者的偏好，将成为这个城市购房的主要动力。

人口集聚区域带动房地产市场

中信建投的报告中统计发现，全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这十年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。这个数据说明虽然人口的数量增加，但是并非每一个地方都因为人口的红利获益，那些真正可以实现人口聚集的区域才可以带动当地的房地产市场的发展。

记者此前走访长三角的城市群发现，今年以来，城市间房价呈现分化走势，即一二线城市持续上扬，三四线城市则持续下跌，这一趋势在第三季度仍在延续。有的城市比如江苏常州的房价在过去十年可能只有一倍的涨幅，但是有的城市比如上海可能涨幅就有五倍之多。虽然城市的间隔不远，但是每个城市的聚集效应不同，因此房价也有所不同。

张大伟表示，未来一二线城市房价上涨将加速，另外出现地王的概率也将越来越大。开发商将获得更宽裕的融资成本，而在经济没有完全好转的情况下，降准与降息以及其他一系列的房地产刺激政策还会持续出现。

最新数据显示，目前房价涨势已从一线城市逐渐蔓延至二线城市。据中原地产最新监测，南京、杭州、武汉等二线城市的房价上涨速度开始加快。

中指院发布的《2015中国房地产品牌价值研究报告》认为，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，在去库存周期较低、改善型需求较强的二线城市，住房消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善。

目前中国的城市群已经开始分化。上述报告提到，北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增长到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地区。

而中国的中部区域成为全部净迁出地区。尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地区的净迁出人口占到全国的53.6%，其中安徽净迁出人口比重占到15.0%，为全国最主要人口迁出中心。记者此前走访安徽芜湖发现，该城市的人口基本都是流出，虽然有一些产业导入，但是更多的芜湖人喜欢去南京和上海，这也导致这个城市的房地产市场并不好。

同时，西部地区仍存在一定程度的凝聚力。在东部地区强大集聚效应下，西部有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区依然保持净迁入，说明西部内部依然具备较强凝聚力。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，根据国家统计局数据显示，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别占比为59%、23%和18%，销售面积分别占比为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

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