摘要：住建部政策研究中心主任秦虹17日在2013台湖区域价值发展论坛上表示，目前来看，京、沪、穗、深等大城市有必要加大住房供给，但解决高房价问题的根本还是要解决基本公共服务差异过大的问题，如医疗、教育等领域的公共服务资源不均衡。目前房地产市场分化格局已形成，今后可能成为常态。房地产市场分化究竟意味着什么呢？本期楼市观点涉及话题：以房养老、房地产市场分化、房价分化、房地产企业融资等。

"以房养老"被指推广难 业内:核心在于盘活闲置房

9月13日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”。随着中国老龄化社会形势的加剧以及房地产市场的持续火热，“以房养老”再次成为人们关注的焦点。

对于“以房养老”的概念解释，《每日经济新闻(博客,微博)》近日的报道中这样描述：“以房养老”是老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金；老人去世后，银行或保险（放心保）公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此又称“倒按揭”。

据了解，国务院此次提出的“以房养老”并非新生事物，此前北京（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）等地都通过不同形式进行过试点，如2007年北京石景山区“养老房屋银行”、上海公积金管理中心的“以房养老”、2011年中信银行(601998,股吧)基于老年借记卡的“倒按揭”业务，但最终或因养老观念不合，或因申请门槛过高，最终都以失败收尾。

如何看待此次国务院提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点？昨天，在“中国新型城镇化发展交流研讨会暨卓达一二三产联动模式推介会”上，卓达集团执行总裁陈松对中新网房产频道表示：“‘以房养老’的想法很好，但是想在全国推广并非一时半会儿的事情，还存在一定的难度，其中，有很多技术环节的细节仍待推出和完善。”

“以房养老”牵涉房屋继承 专家称适合无子女老人

“以房养老”刚一提出便引发社会的广泛讨论，其中支持和反对的声音都有。昨天，央视财经评论也报道称，不少老人对以房养老机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。另外也有老人坦言，老人们普遍坦言，自己在感情上难以接受以房养老模式。因为房子是一笔不小的财产，留给儿女是天经地义的。

将住房抵押给金融机构以获取养老金的形式所引发的热议，或许是源于目前传统的家庭养老形式。尤其目前，“以房养老”多发生在家庭内部，即子女或晚辈支付养老费用给父母，照顾其日常生活，或者是子女为父母购买郊区养老公寓或缴纳养老院费用，父母的城区住房赠予子女或由子女继承。胡景晖认为，这些发生在家庭内部的“以房养老”似乎更符合中国人的情感伦理和家庭观念。

在昨天的中国新型城镇化发展交流研讨会上，国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏也提到，推行“以房养老”需要完善的细节非常多，其中就涉及到房产的继承问题。

针对“以房养老”以及父母与子女的住房继承问题，原中国房地产开发集团总裁孟晓苏在其实名微博表示：“反向抵押养老保险起源欧洲，十多年在美国日本发展快。老人投保后继续住房，同时以房产价值与平均预期寿命等进行核算，按月领取给付金。譬如65岁老人500万房产每月约3-4万，200万房产每月约1.5万，终生领取，房产增值后可重新核定。老人辞世后用房产用于偿还。它很适合我国无子女老人养老。”

专家：“以房养老”核心在于盘活闲置住房

推行“以房养老”必然有其积极意义，易鹏认为，此举有利于扩大内需，也有利于提高未来中国进入老龄化社会后的老年人生活质量。

然而，中新网房产频道梳理发现，目前对“以房养老”的开展还存在诸多疑虑，例如房屋产权问题。据新华网昨天报道，目前北京地区的银行还未推出“以房养老”的相关业务，而提及老年人抵押房产给银行从而获得养老金的做法，不少银行都表示担心产权问题。

为此，胡景晖强调，目前银行开展的“以房养老”“倒按揭”业务及其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。基于此前多次失败的经验考虑，胡景晖认为，“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置住房，为保证房屋高效、可持续利用，养老机构民营化、运营模式金融化、中介机构嵌入化将成为未来“以房养老”模式的三大必然趋势。

另外，虽然“以房养老”在全国推广存在难度，但是某些城市是可以先行试点的，对此，陈松认为：“‘以房养老’在一线城市推广可能会好一些，比如在北京，因为房价比较高，且还在在不断往上涨，抵完以后对老年人的生活会有比较大的改善。”（来源：中国新闻网）

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