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合肥楼市 自亮红灯 市场被看好

合肥家园网 www.hfhome.cn   2024-02-29 13:11:33   来源: 中房网  点击量: 534

消化房地产库存是大多数城市现在面临的难题,合肥恰好相反,房地产市场去化周期过短亮起了红灯。去化周期过短意味着房价也拉响了上涨的警笛。

2月25日下午,合肥市委书记虞爱华主持召开合肥房地产开发企业座谈会。会议介绍了合肥市当前房地产市场有关情况,16家房地产企业代表围绕加强收储土地管理、延长地块公告时间、扩大房票使用范围、优化住宅设计导则、完善公共服务配套、建设高品质住宅、提升物业安全管理水平、参与“三大工程”建设等方面内容,提出了意见和建议。

这次会议的信息量大。不仅通报了2023年合肥全市房地产开发投资1524亿元,居全国40个重点城市第16位,还提到了合肥全年土地溢价率15.4%,“房产保值力”为99.2,均居全国  第一位。更重要的是还提到了目前“合肥市区商品住宅去化周期不足6个月,其中部分区域不足5个月。”

这意味着什么,已经不言而喻。2017年,住建部发文时提到:各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要减少供地;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

去年,合肥全市房地产成交面积超2100万平方米,房地产开发投资超1500亿元,同比增长4.6%、增速创近6年新高,房产保值率、土地溢价率、市场化拿地率等均居全国重点城市前列。

合肥方面表示,接下来将进一步提升政策供给的精准和精细,坚持安置必须前置,原则上实行货币化安置。目前已制定房票安置全市域流通办法,计划搭建统一平台、统一房票样式、实行统一兑付,真正让群众、企业、政府都受益。

针对合肥市区商品住宅去化周期不足6个月,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“主要原因是供应明显减少,开发商新增楼盘批售动力减弱,整体市场情绪弱化,开发商去化主要以在销售楼盘为主。此外,合肥市中心区大户型的改善消化较好。”

易居研究院研究总监严跃进认为:“这与合肥近几年高科技产业导入有着关系,对合肥房地产消化能力较强。另外年轻人的导入,对楼市的支撑力度也较大。

这次会议,合肥还强调,房地产既是事业,也是产业。要深入贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示批示精神,准确把握中央经济工作会议部署要求,主动识变应变求变,因时因地精准施策,把握好“时度效”,持续保持房地产市场平稳健康发展。要支持刚性和改善性住房需求,健全“保障+市场”供应体系,强化人、房、地、金融要素联动,积极构建房地产发展新模式。要创建一流营商环境,要求房地产企业守法经营、诚信经营、创新经营。

去化周期位列“最短十城”

房地产市场交易、发展,和人口息息相关,流入人口是支撑一个房地产和房价的一个重要因素。合肥全市实有人口1253万人,人口净流入居全国城市前列。2023年,合肥城区总人口达到650.4万,迈过500万人门槛,成为特大城市。

根据易居研究院的统计,合肥2023年商品住宅成交面积在“金三银四”达到单月成交峰值,其中3月成交65万平方米、4月成交70万平方米。5月份开始逐月回落,最低的7月和8月仅成交29万平方米和30万平方米。受年末利好政策影响,最终全年成交497万平方米。

一位长期关注合肥市场人士表示,2023年“小阳春”楼市去化较快,与之前疫情积累的需求释放、低限价楼盘及高性价比楼盘供应、返乡置业需要等有关。

另从存销比来看,截至2023年12月,合肥存销比为12.3个月,跻身百城存销比最短10个城市之一。累计库存来看,2023年全年月均库存353万平方米。

“像合肥、杭州这类人口规模大、年轻人多的城市,整体楼市表现相对较稳定,库存去化指标也会更健康。”严跃进表示。

据合肥房地产交易网统计数据显示,2023年,合肥市共出让5252亩地块,总揽金582.8亿元,不过相比前两年,土地供需缩量较为明显。

“此次座谈会召开的背后,应该与即将拍卖的5宗地块有关。”严跃进表示,座谈会的召开让企业认识到合肥房地产市场是健康的,鼓励企业拿地,优化营商环境,稳定开发投资企业预期。

根据计划,暂定于2月29日合肥有5宗地块拍卖,共计约240.06亩。包括4宗居住用地和一宗商务金融用地。

此次参与座谈会的16家开发企业包含央企、地方国企、民企,主要是当前市场上拥有项目体量较大的公司。合肥大学房地产研究所咨询专家凌斌认为,根据土地交易数据来体现一座城市的“房产保值力”有一定的合理之处,土地交易金额高、面积大,降价和兜底地块交易少,说明开发企业的利润更多,交易积极性更大。

市场被看好

“单价整体降了1000元到2000元这样,每个区域下降情况不一样。”一位主要在包河区从事房地产中介交易的人士表示,滨湖区下降比例高一些,经开区和包河区微降,瑶海区和新站区几乎没下降,其他区域具体不清楚。

据大皖新闻报道显示,自去年6月份以来,合肥二手房价格已经连续8个月环比下降,新房仅在10月环比有轻微上涨。

2月23日,国家统计局发布今年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。合肥1月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比双降。其中,新房价格环比下跌0.6%,二手房价格环比下跌1.1%。

分户型看, 1月合肥144平方米以上大户型新房销售价格环比下跌1.4%,跌幅最大;90~144平方米中等户型和90平方米及以下小户型销售价格环比分别下跌0.3%、0.4%。

144平方米以上大户型二手房销售价格环比下跌1.5%;90~144平方米中等户型和90平方米及以下小户型销售价格环比均下跌1%。

值得关注的是,目前合肥区域板块呈现冷热不均情况,热点区域的新楼盘价格突破4万元/平方米,非热点板块的房价则降至1.5万元/平方米也较难成交。

合肥新房市场还出现了“项目分化”现象。同一个热点区域内,有的大户型洋房项目推出即售出,表现抢手,但小户型或者产品力不强的项目则相对难卖出价格。

据不完全统计,2024年合肥将有超过30个纯新盘项目入市,其中不乏龙湖、保利发展、越秀、中交等品牌房企开发的项目。

对于2024年合肥楼盘去化预期,严跃进认为:“总体还是被看好的,年轻人的导入以及房价相对不是特别高,市场表现会更活跃,可能像上海等一线城市去化反而会偏弱一些。”

责编:杨奉娇

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