摘要：7月以来，随着房地产企​业再融资重启预期的不断升温，上市房企中已有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。4日和5日两个交易日，一则房企融资将开闸的传闻更是引发了地产板块的强劲反弹。在楼市宏观调控的大背景下，已有将近4年时间没有房地产企业在A股IPO或增发，此时放开再融资政策传递出哪些信号?将对股市和楼市影响几何?

房地产调控压力增加 盘活两个存量已成当务之急

国家统计局最新公布的数据显示，前6月全国房地产行业在开发投资、新开工面积、销售情况及资金状况等方面均呈现出增长态势。房地产业整体平稳向好，下半年调控压力有所增加。面对新形势，用好房地产市场增量，盘活房地产市场存量，打破供求失衡的格局已成当务之急。　　

房子和其他商品一样，价格取决于市场供求。当前调控思路大部分是从需求端入手，想通过抑制不合理需求来平抑房价，如限购、限贷等典型干预需求的措施。虽然调控取得了一定的成效，但并未从根本上改善、解决供需矛盾，反倒出现了空置率高企，存量房待价而沽、坐地生财的情况。这也是房价陷“屡调屡涨”怪圈的主要原因所在。　

在住宅市场，由于持有成本不高，各地均有一定数量的住房被囤积、闲置等待涨价。盘活住房存量，实际上是一种供给结构的改善，增加持有环节税费，迫使存量闲置房进入市场，将有利于市场流通，缓解供求失衡的局面。当下政府调控的关键是要增加住房供给、疏导需求，引导存量和增量共同入市。　

和住宅市场存量一样，土地市场存量也亟待盘活。最近一段时间，全国土地市场持续活跃，知名房企频频出手，多地频现“地王”，土地价格也持续攀升。据统计显示，上半年，全国300个城市各类用地平均溢价率为14.5%，较去年同期高10个百分点；其中，住宅用地溢价率达17.4%。　　

在这样的背景下，盘活存量无疑有利于遏制土地市场的躁动和地价的持续上行。实际上，国土资源部曾多次剑指闲置土地，但效果一直不彰。长期以来，在“土地财政”的驱动下，地方政府与开发商已形成一种特有的“共生”关系。对开发商来说，在房价上涨和土地越来越少、升值越来越快的共同预期下，囤地时间越长赚得就越多；而开发商囤地助涨地价也是不少地方政府所乐见甚至是期望的，这是调控政策在执行过程中遭遇重重阻力的根本原因所在。　

最新数据显示，截至今年5月31日，全国闲置土地3.55万公顷，其中房地产闲置土地1.07万公顷。盘活如此庞大的存量土地，必须斩断土地闲置中的利益链条，加大对地方官员的问责力度。如此，可大大缓解目前市场供应量偏紧的状况，有利于引导市场的理性预期，平抑持续上涨的地价、房价。　　

事实上，部委层面已经有所动作。国家税务总局近日下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。国土资源部也明确表示，下半年重点查处闲置土地，并在土地利用动态巡查试点城市做法的基础上，在全国范围建立土地利用动态巡查制度。　　

值得注意的是，由于房地产市场利益盘根错节、积弊已深，其调整必然要依托自身的转型和系列改革。在“去行政化”的大调控方向下，一方面，应稳定市场预期，强化既有政策的落实和执行；另一方面，应加速推进城市住房信息系统联网、房产税试点扩围等长效调控机制的建设，从而真正盘活房地产市场存量，缓解供需矛盾，促进房地产市场理性回归。（来源：经济参考报）

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