摘要：分析当前调控政策，世联地产首席技术官黎振伟认为，去年的调控并不会解决房价上涨，只是压抑了需求。同时，“如果简单靠行政打压，而没有更严厉的措施，这种需求是不会消亡的，会一直存在。”那么中国房地产行业的最终出路究竟在何处呢？本期楼市观点讨论话题：黄金暴跌与房地产泡沫、增加供应、房地产与行政调控等。

世间一切泡沫终将破灭：从黄金暴跌看中国楼市

黄金风光不再 楼市前路未卜

悬疑影片中的经典之作《死神来了》有一句台词：“很多事件其实都有预兆，只是不够敏锐的人，看不到而已。”4月12日的交易中，纽约黄金期货价格跌破每盎司1500美元的关键位，创出2011年7月以来最低位。而自2011年创出的高位算起，纽约黄金期货价格跌幅已近二成，黄金正处在各种利空包围的时期，前景不容乐观。如果说这是预兆，那么它预示了什么？

“黄金”风光不在 “楼市”何去何从

经过两日连续暴跌，纽约金价已下跌约120美元，两日跌幅近8%。十年牛市，风光不再，黄金把自己当做最好的佐证，告诉所有投资者：没有只涨不跌的商品，没有单边上涨的市场，一切泡沫终将终结。

商品被投机炒作的时间越长，泡沫越大，跌的时候自然就越惨。黄金已然如此，那么同样长期为投资者们所青睐的房地产(行情 专区)又该如何冷静、理性的看待？

在投资市场，黄金与房地产都被投资者甚至投机者作为资产投资投机项目：作为投资品二者同样具有巨大的保值增长空间，而作为投机品又常常被作为投机炒作的对象。黄金价格暴跌，某种程度上恰恰指示了经济金融泡沫在逐渐消失，通货膨胀的风险在逐渐降低，实体经济正逐渐回归理性。在这种情况下，黄金和房地产不再是投资甚至投机者青睐的对象，使用二者进行保值的意愿也终将下降。从这个角度上说，黄金十年显赫，一朝落魄，或许会在一定程度上警醒投资投机者们对于中国楼市泡沫的追捧，让楼市重归理性。

再进一步分析，在中国，一旦楼市泡沫破灭，受到影响的不仅仅是投资投机者，甚至消费需求者也将被波及误伤，因为中国楼市泡沫实在是太过“巨大”了。信贷资金是房地产开发投资的主要资金来源，一旦泡沫破灭将会造成大量银行(行情 专区)坏账，导致金融风险、经济风险的发生甚至危及社会稳定。黄金泡沫的突然破灭，警示我们一定要关注楼市风险，切不可掉以轻心。

中国楼市泡沫“成长史”

1998年我国政府将民众的住房问题，完全推向市场。之后随着个人贷款杠杆的配合，点燃了本轮中国楼市价格的飙升。更关键的是，2005年之后，我国又进行了汇率改之后，人民币单边升值已经超过了30%。可以说，中国的汇率改革也是助推房价上涨的利器：第一、汇率改革之后，人民币单边升值预期已定，大量海外资金通过各种渠道进入中国，无疑会推升我国资产泡沫；第二、海外资金流入中国后，中国央行又要相应投放大量基础货币予以结汇，于是社会流动性开始泛滥，再加上2008年以后我国经济的拉升主要依赖信贷扩张而取得，人们出于对通过膨胀预期的担忧，很多国人都抢着进入楼市，期望靠投资房产来实现资产保值增值。

迄今为止，还没有一家开发商愿意公开自己建房的详细成本和利润，有业内人士称房产的建造成本不会超过房价的25%。全国工商联的统计调查显示，整个房价当中有61%是被政府拿走了。一线城市的一套2万多元/平米的住房，其建造成本顶天也就4000多元，开发商、抄房者、地方政府却要拿走房产增值的绝大部分。在很多一二线城市，投资者如果想靠收取房租，来抵消投资房产的支出，可能要55年才能收回本钱——如此高的房价，意味着一二线城市目前只具有投机价值，连基本的投资价值都没有。

很多人认为，各方利益集团不会让中国一二线城市房价下跌的，也有不少人认为中国的城镇化建设会促使房价上涨。然而，房价如果从5000元/平方米涨到10000元/平方米，消耗的社会资金还不是很多，而从3万元/平方米涨到6万元/平方米，那就必须要大量的流动资金来推动。目前中国的信贷政策正在收紧，未来中国房价向上翻番的可能性基本不存在。

是泡沫总归会破的，并且往往破在最为疯狂的时候。虽然一二线城市房价仍然坚挺，回归合理价格也只是时间问题。对于投资者而言，投资房产最佳时段已过，未来风险极大。

曾几何时，差不多在同一时候，黄金和中国的房产都在这10年中成为抵御通货膨胀的利器，但是任何投资品种要看介入时间是否适当。黄金的10年泡沫已经破裂，如今正步入回归理性的下降通道之中，而中国的房价虽然会有利益集团的力挺，让人感觉似乎跌不动，不过最多也只能拖延时日。在国五条、区划调整、城镇化等宏观政策的调控之下，房价合理回归已经是大势所趋。一个投资品种在刚刚被世人熟悉了解之时，或许还是一个不错的选择，而当其泡沫大到无以复加之后，投资者再介入其中就不再是抗拒通货膨胀的问题了，而是要面临资产缩水亏损的严峻现实。

世间一切泡沫，终将破灭

畸高房价凸显中国楼市具有的巨大泡沫风险，是投机投资炒作酿造的。如果中国楼市步黄金市场的后尘，对中国来说，其危害性要远远大于黄金泡沫破灭。黄金的投资者和投机者主要是富裕阶层、高端投资者、职业炒家。黄金泡沫破灭直接造成这极少部分群体的财富损失。虽然对宏观经济面有一定影响力，但是波及到的群体面非常有限。

可是中国楼市呢？如果中国楼市泡沫在未来的某一天突然破灭，将会因此受到波及人群范围之广，影响之大，一定远远超出所有人的想象。

古语有云：以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以见兴替；以人为镜，可以知得失。

以黄金市场为镜，你，看到了什么？

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