摘要：广州楼市预售同权的政策风潮还没有过，北京的共有产权就已成为楼市的热点话题。近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。

共有产权房在出租出售上更具弹性 规避“开豪车住经适房”的漏洞

不仅如此，在制度设计上，共有产权房与以往的经济适用房、两限房、自住房相比，也明显增强了市场弹性。

在以往模式下，保障房价格明显低于周边商品房，是因为政府牺牲了土地出让收益，或者投入财政资金进行补贴，但由于产权是一次性交给购房者，为了避免购房者的谋利行为，设计了很多硬性规定，比如不能出租，5年内不能转让。但在实际操作中很难监管。

相比之下，共有产权住房的弹性明显增强。比如，个人和政府的产权份额具体如何确定，并没有硬性规定，而是提出了，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例来确定。

这样的弹性使得未来共有产权房的买入门槛有效降低了，有利于解决“夹心层”的购房需求。比如，如果地块在郊区、总价较低，个人出资比例可以高一点，所占产权份额也高一点。如果地块位置好，总价较高，为了减轻购房者负担，政府可以出资多一点，占有更多份额。

另外，允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。以往的经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租。但因为有政府产权，所以出租需要和代持机构分配利益。意见稿中对此明确：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

同时，为体现保障的要求，共有产权房出租时，将优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

不仅如此，在共有产权住房的退出和转变成商品房上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

但同时，也对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

不难看出，像以往那样钻空子买下共有产权房后，期望出租或者出售获利，已经变得愈加困难了。

不难看出，北京此次推出的共有产权住房，实际上是自住型商品房的升级与完善。

以往自住商品房项目，往往因为低于周边商品房的价格而受到追捧。不少开着豪车排队买经济适用房、自住商品房的例子也屡见不鲜。虽然有5年内不能转让和补交土地收益的要求，但因为价格远低于商品房，一旦禁售期结束，购房人选择出让仍能获得非常可观的利润。

但在此次推出的共有产权模式下，由于设置了政府优先回购，即使房屋增值，购房者也只能拿到部分产权的增值收益，而且政府会优先回购再出售给符合共有产权房条件的购房人。

因此，在业内人士看来，共有产权住房在产权界定、出租收益分成和产权收益上都有明确的划分，是对原有保障房制度的升级和补缺。

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