摘要：在因城施策的调控方向下，“限购”已经从一线城市蔓延至个别四线城市，而多数三、四线城市房地产市场去库存仍是重要任务；从货币政策看，房地产行业相关信贷政策在适度收紧，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

多渠道收紧房企杠杆

事实上，从连续三个月境内公司债无一放行，仅在2月份放行了个别非地产项目，或用于绿色建筑的绿色公司债外，过去为房企输血的大动脉公司债融资渠道仍未放开。

对此，张宏伟表示，就房地产行业来讲，房企的非自有资金已经禁止拿地，房企的杠杆被降低了；房企再融资已经没有那么容易；房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升；私募在16个热点城市被叫停；迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例，未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

张宏伟进一步称，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。在张宏伟看来，房企“加杠杆”的资金周期一般为2年，也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。这意味着，2017年下半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。

而此时，对于房企来讲无非两个解决方法：一是借新还旧，但发债成本已推高，私募收紧，非自有资金已经不能用于拿地环节，毫无疑问，资本市场环境已经收紧，到了下半年，房企通过借新还旧的能力会进一步降低；第二种渠道，就是要加快销售回笼资金，通过销售回款解决资金压力。现在看来，在调控政策从严执行的背景下，市场去化速度大幅降低，到了下半年，市场调整的深度也将进一步加大。届时，房企只有通过“以价换量”的方式解决销售问题，解决目前的资金兑付压力。

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