房企“全面自持”的拿地逻辑

合肥家园网 www.hfhome.cn 2016-11-25 10:38:18 来源：合肥家园网综合点击量： 2040

摘要：尽管为了避免出现高价地，北京的土地出让新规则已经做足了各种准备：限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积，全方位围追堵截，但仍然难以抵挡房企“100%自持”的拿地热情。

“房东”困惑REITs非“解药”？

根据上述四宗地块的限制条件，中原地产分析师张大伟帮记者算了一笔账：这四宗地块规划建筑面积合计62万平方米，成交金额203.35亿。其中，50.39万平方米的住宅全部由开发商持有。如果按照平均60平方米的单套面积计算，预计将建成8400套出租房，按照3%-4%的租金收益计算，长久租赁权价值预计为3万-4万元/平方米，额外可能产生价值的只有配套商业+地下车位等。“但变现难度极大。或许会通过基金上市或者长期使用权出让，但可能都会面临政策难题。”张大伟进一步指出，综合考虑各种因素，这四宗地赚钱的可能性极小。

开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，事实上，很多房企对租赁市场的走向还没有看得很清晰，因为租赁市场盈利模式的不清晰；而房企对拿地以后如何操作，其实也比较困惑。

“先把地拿到手，再慢慢寻找腾挪办法，以时间换空间；还可以通过嫁接第三方资源实现创新合作。”另一位业内人士如是说。

同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，持有型物业可以做抵押套现，本身可以盘活解决企业投资压力，而且现在很多已经在试行的持有型项目都争取了税收减免政策，这部分政策补贴也可以对冲资金压力。

而当前业内为“房东”房企支招的盈利模式则聚焦于REITs。在他们看来，未来将这些项目打包成REITs，或许是加快回笼资金，并且有效降低拿地资金风险的途径。

一位不愿具名的分析人士则提出了不同意见：“暂且不论政策和市场风险，北京的租售比多高，大家都知道。这四宗地就算只按照地价加建安成本，每年的租金回报率顶多到4%，扣除券商和运营商的管理费，如果再把开发商的其他合理成本计算进去，收益率还得更低。这样的REITs，谁买啊？”

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