摘要：楼市永远都不缺新闻。深圳6平方米高价蚁笼、密集出炉的地王、高达700%的土地溢价率、上市公司卖学位房保壳等,每个热点背后,大多有一个楼价不跌的预期。

小型房企对公司债依赖度较高

高地价、高房价已引起管理层关注,近期厦门、杭州等城市重启限购政策。未来不排除调控进一步升级,收紧公司债和再融资发行门槛等,或对公司债依赖较高的房企带来一定影响。本文列出了公司债占带息负债比例较高的前10家企业进行分析,有以下特点:

1、整体发债规模都不大,排名前10的公司有3家发债规模在10亿元以下。如天保基建发行8亿元,卧龙地产发债仅6亿元。发债超过百亿的仅有新城控股一家,中房地产发债32亿元,相对规模较大。

2、营收规模不大,属于小型房企,资产和负债规模水平都较低。尽管发债规模不高,但相比负债水平占比居前。排名前10的公司中,有7家上半年营收在10亿元以下。

3、资产负债率水平普遍不高,企业财务状况稳健。

4、不少存在资产重组预期。房企分化严重,小型房企要么面临多元化转型,要么面临资产重组。卧龙地产近期抛出44亿元的资产重组方案,拟转型为“地产+游戏”。天保基建收购航空公司股权,拟转型为航空产业公司。

警惕净负债率过高房企

公司债的大规模发行会进一步加重房企财务负担,虽然从去年开始房企销售量价齐升,公司经营得到改善,杠杆水平略有改善,但仍在高位运行。从上市房企今年中报来看,板块整体资产负债率为77.45%,和去年同期基本持平,接近80%的警戒线,其中31家公司资产负债率超过80%。从更能体现房企真实负债水平的净负债率来看,平均水平降至126.58%,较去年同期下降约23个百分点。

但需要注意的是,2014年以来定增融资不断扩容,扩大了企业资产端规模,给企业加杠杆增加一定空间。此外,去年下半年以来楼市量升价涨也改善了企业的财务状况。尽管去年以来房企债务融资规模井喷,负债比率仍有下降的趋势,杠杆短期有所改善。

值得一提的是,梳理去年10月启动的那轮地产股行情,财务杠杆成为限制相关个股涨幅的因素之一。因此,本文梳理了今年中报公布的最新净负债率较高的企业,给投资者提供投资参考。

净负债率居前的公司有以下特点:

1、中小型房企居多,营业规模多在百亿以下,近半企业净利持续亏损。典型如嘉凯城,虽然业绩不佳负债高企,但因为恒大地产强势入驻带动股价攀升,成为今年市场上的明星股之一。

2、综合性房企,布局地产+金融领域。如借壳上市的绿地控股,此前财务杠杆一直处于较高的水平,寄望上市后拓宽融资渠道,降低负债水平。该公司近期抛出定增预案,计划再融资110亿元投入到3个项目。泛海控股是一家积极布局金融领域的传统房企,增资民生证券、控股民生信托、拟增资亚太保险等。

3、非传统房企。典型如信达地产,今年市场又一家明星企业,上半年频繁出手竞得地王项目。但信达地产资产负债率水平一直高企,今年中期净负债率高达303.72%,较去年同期上升约80个百分点。公司一边激进拿地,同时加大资本市场融资力度,累计发行公司债90亿元,中期票据30亿,同时正在筹划发行110亿元规模的公司债。

俗话说,看得见的风险不叫风险,最可怕的在于看不见的风险。公司债大规模发行、企业财务杠杆高企,都可以从房企公开数据中得到体现。看不见的风险在于,在当前在宽松调控政策和货币政策、资产荒、宽松的融资环境等多重因素叠加下,地价和房企齐齐上涨。有实力的房企都参与到高价抢地的游戏中,赌的是房价永远不败的预期。回首去年股灾期间,配资黑洞是导致千股跌停的最大元凶。而今房市同样有此困扰,房企在拿地阶段融资手段花样频出,配资拿地已然是公开的秘密。大量配资赌的是房价继续上涨的预期。未来房价走势、宏观调控政策、货币政策都是悬在高价拿地的房企头上的达尔摩斯之剑。而就目前的情况来看,对比2010年前后土地市场的疯狂,宏观调控和融资渠道收紧是大概率事件。高位加杠杆的房企尤其值得投资者警惕。

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