摘要：楼市永远都不缺新闻。深圳6平方米高价蚁笼、密集出炉的地王、高达700%的土地溢价率、上市公司卖学位房保壳等,每个热点背后,大多有一个楼价不跌的预期。

谁在加杠杆?

公司债已成为房企债务融资的主要工具。据不完全统计,2014年以来共有66家内地房企发行232笔公司债,累计发行3515.49亿元。从发行规模来看,每家公司平均累计发行53.27亿元。发行额最大的为华夏幸福,合计发行305亿元。最小的是广宇集团,公司计划发行13亿元,截至目前完成发行1亿元。票面利率方面,不同房企差异较大。发行利率最低的为今年1月保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)发行的25亿元一笔,发行利率为2.95%。发行利率最高的为中弘股份去年1月发行的一笔9.5亿元债券,票面利率为9.9%。

从简单相关分析来看,房企发债规模和营业收入成正比,营收规模越大,发债金额越高。一方面这和发行利率有关,数据统计显示,规模越大的房企,公司债融资利率越低。对房企而言,低利率发行能够降低融资成本,增大融资空间,大型房企更有发债意愿。此外,去年开启的这波地王潮重点集中在一二线城市,这些区域土地总价规模较高,小型房企参与机会有限。

数据分析还显示,房企发债规模和资产负债率水平成正比,发债规模较高的房企资产负债率也较大。这也从侧面说明,财务杠杆较高的房企,仍在加杠杆抢地块。

从公司债发行利率来看,平均利率呈现下行趋势。发行利率和期限成反比,发行期限越长,年利率越低。和发行额度成反比,累计发行额度越高,平均发行利率越低。此外,公开发行利率低于非公开发行,上市公司评级也是影响发行利率的重要因素之一。

具体来看,发债超过百亿元的公司有12家,主要有以下特点:

1、大型房企扎堆发债。发行规模过百亿公司中,上半年营收超过100亿占比近半。华夏幸福融资额最高,去年以来发行公司债融资305亿元,其中今年融资225亿元,该公司上半年营业收入为176亿元。保利地产融资150亿元,作为房企龙头,公司上半年营收为551.5亿元。此外,荣盛发展、首开股份等上半年营收也在百亿元以上。

2、财务杠杆水平较高。从资产负债率水平来看,发债超过百亿的12家公司上半年平均资产负债率超80%,高出平均水平近3个百分点。进一步从衡量房企负债水平的净负债率(净负债率=(带息负债-货币资金)/所有者权益)指标来看,前12家公司为171%,高出平均水平约50个百分点。负债水平最高的为今年土地市场的明星公司泰禾集团,该公司聚焦一线城市频繁高价拿地,半年报显示净负债率高达314%,较去年年末激增82个百分点。大举扩张背后是资金链吃紧,该公司除了发155亿元公司债之外,连续两年启动定增融资,去年定增融资39.28亿元之后,今年再度发布定增预案,计划募资70亿元投入四个地产项目。值得一提的是,这四个项目都是近两年获得,其中一个项目为去年12月竞得的深圳宝安尖岗山地王项目。而以往房企拿到地王项目后,普遍会延迟开发,寄望高涨的房价冲减拿地成本。从定增预案来看,这4个项目土地成本平均占比超过60%。泛海控股近年来资产负债率一直居高不下,公司布局金融领域。除了大规模发行公司债之外,去年通过定增融资57亿元,用于补充2个地产项目的开发资金和偿还银行贷款。今年3月再度抛出定增预案,计划募资约150亿元,用于增资亚太保险和补充4个地产项目的开发资金。

3、股权融资并行。发债规模居前的公司,大多同期进行多轮股权融资。公司债规模发行较高的公司,负债率水平也相对较高,发债进一步增加公司负债压力。因此,大多数公司在发债的同时,启动定增融资,降低财务杠杆,扩大债务融资空间。除了上述列举的泰禾集团、泛海控股之外,典型如阳光城连续三年启动定增融资,该公司2014年定增募资25.3亿,2015年募资44.5亿元,今年9月再度抛出增发预案,计划募资约70亿元,投入到7个地产项目。此外,保利地产今年6月定增募资89亿元。金科股份、荣盛发展在完成一轮定增后,目前筹划第二轮定增。

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