摘要：为了进一步减轻企业负担，“两会”期间李克强总理提出，今年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增。从5月1日起，将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

5月1日营改增对二手房税负的影响

在限购政策逐步退出市场后,房地产交易环节的各项税收的调整变得频密起来。13日,国家税务总局局长王军透露,营业税改增值税将在5月1日正式实施,将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开,并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。业内人士认为,此次营改增是否将增加买卖双方的税负,取决于免征年限以及税率如何设置,目前尚未在广州二手市场上形成影响。

官方 原则只减不增

营业税改增值税早在2011年便在上海试点,主要从交通运输和现代服务业两大业务板块开展。2012年后逐步扩大试点范围,普及到全国多个城市。由于大家多猜测房地产行业增值税税率为11%,而目前营业税税率多为5%,因此也引发了人们对于营改增进入房地产行业后是否会造成税负上升的担忧。

在4月15日,《中国税务报》刊发知名税务专家段文涛所撰文章,明确指出:营改增后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税将持平或略有下降。段文涛指出,近日有些媒体出现误读的情况,特别是有关报道中所举的例题,与增值税的相关原理不符。因为,按照已有的增值税管理规定,还有增值税的基本管理常识,个体工商户以外的其他个人(自然人),不能被认定为一般纳税人,这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式,也就是简易征税方式来计缴增值税。

看免征年限和税率

按照现行政策,购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

一旦营业税改增值税后,是否同样享有免征年限,如何设置成为关键。

如果一刀切,不设免征年限,势必增加绝大部分交易对象的税收负担。当前二手房交易营业税的征收税率主要以5.5%或5.6%为标准。以买入价为100万元的房产为例,在免征年限外出售该套房产溢价30万元,即以130万元成交。按照现行的政策,需要交纳营业税为130万 5.6%=7.28万元。若按照假设11%的增值税的征收标准,即需交纳30万 11%=3.3万元。增值税的负担要小于征收营业税的负担。

但是一旦房产从100万元涨到了250万元。按目前的营业税征收规定,则需要交纳250万 5.6%=14万元,如果按照假设11%的增值税的征收标准,则需交纳(250-100) 11%=16.5万元。这时,征收的增值税就超过了营业税。

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