摘要：从“去库存”上升为国家任务,到各地房价的攀升、“日光盘”的频现,楼市不出所料地成为两会期间热议的焦点。一方面是一二线城市的再度火爆、供不应求,另一方面是三四线城市的库存高企、地方政策花样频出,楼市两极分化可谓“冰火两重天”。

代表：2017年或见顶 风险不容忽视

易居研究院根据国家统计局2月26日公布的《2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》对70个大中城市住宅销售价格数据进行计算得知,2016年1月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.3%,相比2015年12月份0.2%的增幅出现扩大。该报告还指出,随着上半年房价环比的继续上涨,预计同比增幅将继续扩大。

那房价会持续涨下去吗?业内专家们不以为然。

受访专家指出,房价长期来看不可能一直涨下去,预估房价在2017年将见顶。

绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁耿靖预测,房价将在2017年年底、2018年年初见顶。他认为,宏观经济见底会出现在2017年上半年,经济见底之后,因为政策有滞后性,估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上,汇率也会贬值到一个稳定区间。当经济见底之后,货币宽松环境改变,由宽到紧,对于楼市来讲,就是一个见顶信号。

严跃进表示,后续房价总体是看涨的,基本上会延续到2017年末。从大趋势看,2017年下半年房价基本上不会涨,总体开始步入新一轮降温周期中。

此前房价涨幅过大的一二线城市,未来涨幅会趋缓,杨红旭认为,在2017年下半年甚至会出现下跌,但对于多数二三线城市,房价仍有上涨空间,直至全国楼市降温。

国泰君安证券研究数据显示,2015年施工面积(潜在库存)高达73.6亿平方米,是待售面积的10倍多。其中,住宅施工面积为51.2亿平方米,占比为70%。如果考虑已批未开工土地,自建房和小产权房等其他,库存数量更大。

而相比住宅库存,非住宅库存等更严峻。张鸿铭指出,2011年我国全面实施“限购令”后,房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说,商业类的项目也有利于提升城市形象,因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今这部分非住宅项目的土地性质难以转化,并出现严重的积压。据估算,非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿元。

规模巨大的库存量背后,潜藏着多重风险。

有一种说法称“现在的房市相当于6100点的股市”,在全国政协委员、南京大学教授刘志彪看来,投资楼市确实有巨大风险,将房子当成投资品的购房者应该谨慎。

此外,受访专家直言,地方政府如果在急于救市的冲动裹挟下贸然出台一些不符合市场规律的政策,也将存在巨大风险。

日前,沈阳甚至发布毕业未超过5年的毕业生购房实行“零首付”政策,瞬间引爆舆论,后紧急召回。

对此,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受记者采访时表示,对只考虑短期行为、不利长效机制,如“零首付”这类的做法,坚决反对。

全国人大代表金硕仁认为,三四线城市中许多房地产开发企业资金成本高企,资金链紧绷,不排除房价会进入下行通道。

而刘志彪在接受记者采访时表示,去库存不能在价格下跌市场实现,否则库存会越来越大。要想减少库存不能降低价格,因为人的心理预期影响会越来越大。要设置价格下降底线,形成一个稳定的预期,逐渐就能消除库存了。

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明直言,虽然在政府的打压下,房地产市场的崩盘被暂时延缓了,但却造成了房地产市场在高位房价下的低迷和萎缩:一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户,另一边是大量的存量房和价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则,对房地产市场的供给侧进行结构性改革,重新塑造房地产价格形成机制,实现房地产市场从结构到功能的根本转变,才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

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