摘要：面对复苏脚步放缓的中国楼市，多位地产巨头近期陆续发声力挺。他们多认为，房地产在未来的5至10年中，将仍是中国经济中举足轻重的产业，一线城市房价仍将继续上涨。

2016中国房地产将出现新一轮变迁

近日，第十一届“管理中国”总评选隆重揭晓,著名经济学家李稻葵在颁奖典礼上,发表了主题演讲.他表示，大家都是拼搏在第一线的企业家,尤其很多是中小企业的掌门人,大家比较困惑,困惑的是感觉寒冬已经到来了,还要走多久,才能有温暖,才能有春天?十八届五中全会提到,6.5%是十三五期间增长底线,听起来6.5%比6.9%还要低0.4%,现在已经够寒冷了,这0.4%怎么过?这个温度还要往下走,怎么办?

我是这么看这个问题的。首先中国经济目前的困难的确是有目共睹,尤其是在相对比较传统的行业,6.9%已经觉得很难受了,6.5%可能会更加痛苦。钢铁、水泥、发电、有色等行业,大部分都是日子不好过。

为什么现在的传统企业不景气?非常流行的说法是产能过剩,这个说法永远没错,这个说法跟经济不景气,在我看来几乎是同一句话的重复。产能过剩就好像我们都吃饱了,桌子上剩下的饭不想吃。所以我倒觉得产能过剩这个事可以说,但是不能作为原因。如果仅仅停留在产能过剩上这个层面的话,显然是不对的。

追问一下,为什么产能过剩?为什么传统行业现在日子不好过?从数据来看很简单,我们对产能的需求现在是放缓的。固定资产投资今年1到9月份降到10%左右,这个数据一年多前还是13%,再往前15%,四五年前是20%左右,固定资产投资能够占到GDP的45%左右,是大头。所以产能过剩的一个直接原因是固定资产投资增速放缓。

那么再追问一下,为什么固定资产投资增速放缓?原因也比较清晰,两件事导致固定资产投资增速放缓:第一,房地产的投资开发速度是逐月下降的,近两年一直在下降,最近数字降到3%、4%。房地产能够占到整个固定资产投资20%,所以固定资产投资增速下降毫不奇怪。第二个原因,占到固定资产投资15%左右的基础建设投资也在放缓。很多新开工的项目增长速度下降到了5%,比整个在建项目的增速还要慢,这预示着整个固定资产投资增速在未来一两个月内难以扭转,增速很难再往上走。

继续追问,为什么房地产增速、投资开发的速度下降?为什么基础设施建设增速下降?我们一层层往下问,问清楚问题之后再来分析,才能够预测,这是思路。房地产的投资开发力度增速下降很好理解,那就是到目前为止我们的房地产存量还是比较高的,不光是商业,还是住宅。但是存量比较高这个事情,现在已经基本上看到“底”了,就全国范围来看房地产的销售量、销售面积,还有价格都在往上走,从今年5月份开始,增速在逐月上升,价格和销量在往上走。预计再过一到两个季度房地产投资开发就应该开始回升了。

为什么房地产出现这个情况呢?为什么房地产的价格和销量在5月份以来逐步上升呢?背后的原因是中国经济的地理格局在发生变化,就是我们头脑里传统的中国经济版图在发生变化。很多地区,比如东北地区,的确是不景气,但是中部地区、大型城市、超大型城市房地产仍然非常红火,北京、上海、深圳不说了,仅深圳今年1到9月份房价上升了30%。那么中部地区,合肥、长沙、武汉,包括稍微西部一点的成都,这一带的房地产都在回暖。这是因为人口和经济活动在中部地区逐步聚集。

人口在向南方、向温带、向暖和地方聚集,而东北正好形成一个对比,东北现在大量人口往外移,尤其是高收入人群都跑到三亚、海南,这方面我们都有体会。此时此刻中国的经济地理在发生变化,带动着房地产新的一轮变迁,人一移动,跟着就是买房子移动。所以,我估计固定资产投资中的房地产开发,在明年的一季度或者是年中(二季度末)应该会上升,这是房地产投资。

基础设施投资为什么现在下降比较快呢?我认为这里面的深刻原因是政府正在转型,地方领导正在转型。像过去那样招商引资、开放土地、建工业园、借款搞土地开发、跟各种企业家来谈投资,这个时代已经过去了。新的政企关系没有建立起来,旧的方式又不能重复,这就是形成了目前的尴尬。所以固定资产投资,尤其是基础设施建设投资跟进得比较慢。

到此为止,按照这个逻辑关系一步一步地抽丝剥茧,我想我已经从产能过剩一直分析到根本原因。（新华网）

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