摘要：近期最热门的话题就属“全面二胎放开”了,段子、吐槽、神回复就在微信朋友圈和微博里蔓延开来。尤其是“二胎拯救楼市”、“二胎刺激换房”等等直接引燃了本就躁动的楼市。各大开发商更是抢得一手好头条,纷纷更新广告牌、广告语,争先恐后地往二胎上靠。

二胎实际主观执行率并不高 人口红利有限

不过,二胎政策的利好似乎也有被躁动的楼市提前透支的可能。中原地产首席市场分析师张大伟就表示,并不看好二胎放开对楼市的刺激。此前单独二孩放开后,生育意愿并不高。至少到目前为止,单独二孩政策对市场影响并不大。数据显示,之前实行了几年的单独二胎的政策,全国条件满足的一共有1100万对夫妇,截至今年5月只有145万对夫妇向政府提出申请,而最后真正生育二胎的只有80万对,也就是说二胎主观执行率只有8%左右。

北京的数据也显示,截至9月30日,北京市“单独二孩”申请数和办证数,分别为53034和48392例,所谓的新人口红利并不像想象中那么高。另外,在抚养教育成本越来越高的情况下,二胎虽然全面放开,但未来十几年里,具体执行会怎么样并不乐观。张大伟就表示,有实力生二胎的,即使没有放开政策,也一直没被抑制过。所以单独政策后,增加的生育数量非常有限。

并且,在张大伟看来,放开二胎对改善型需求的影响也要因地而异。一方面,三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型,因此改善型购房需求有,但并不是特别明显。另外,一线城市因为生活成本十分高昂,人们的生育意愿并不强烈,放开二胎的影响相对较小。因此,他认为二胎政策放开对全国楼市的影响还是被高估了。

根据购房的人口结构，20-44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二胎，那么在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二胎时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二胎后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。

但是，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二胎政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二胎政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

限购紧箍咒仍在 最热销的三房可能陷于尴尬

虽然开发商方面看好放开二胎后的改善换房需求,但需要指出的是,目前限购紧箍咒仍旧存在,并且通州限购还再次加码。因此,换房改善至少在北京短期内是不会有明显体现的。

不过,在楼市成交中,被认为在二胎放开中最受益的大户型在近年来确实更受欢迎。中原地产数据显示,从2014年2月21日,北京正式实施“单独二孩新政策”前后的纯商品房住宅市场数据看,3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到现在的50%,改善需求明显增加。

对此,有业内人士表示:家庭“普遍二孩”后,楼市最大的变化就是四房变成刚需改善品。生了二胎,三房户型显得也不够住了。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大,还是需要一定的个人空间。因此,想要三代同堂,就必须父母一间,孩子一人一间,老人一间,所以四房才是刚需产品。

此外,也有中介人士就认为,二孩政策的实施,会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型,三房总价比两房要高,但作为改善型产品,三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

同策咨询研究部总监张宏伟就表示,一些反应神速的开发商,已经行动起来借势吆喝,为四房复式户型大做宣传。

除了户型结构的差异,二胎对于楼市的刺激还将体现在学区房上。张大伟说,对于二胎家庭来说,相当于每人只花费学区房的一半价格。所以,全面放开二孩政策后,全国各地学区房的地位将更加不可动摇,学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈,学区房的价格可能更加坚挺。（北京青年报）

责编：张翅