摘要：业内人士表示，房地产调控思路已逐渐清晰，调控将化整为零，目标则回归支持民生和居住的本质。中央将不再把房地产调控目标锁定在具体价格，而是将重点放在保障房、棚户区等安居工程，保障人民住有所居。调控决策权则是在中央整体统筹的基础上下放至地方，由地方因地制宜地制定相关政策，并分类进行决策。但由于短期内房地产投资在地方投资中的地位仍难以改变，为加强对地方约束力，中央仍将对地方房价水平、供应规模、住房水平等方面做出明确要求。本期楼市观点涉及话题：2014房价、地方楼市政策分化、土地与房价、房屋过剩论等。

再论房屋过剩说不成立

要说房屋过剩论为什么不成立，还是要来讲一讲土地。

这些年来，国土部以不变应万变，它持之以恒地鼓吹以下理论：中国的“土地城市化”快于“人口城市化”。其论据就是城市人口的增长速度慢于城市面积的增长速度，因而，城市的人口密度在下降。更有甚者，说我国城市人均占用土地已经超过发达国家和世界平均水平了。所以，下一步的政策思路，就是要严控增量，盘活存量。该部的发言人透露，现在正在研究，对于土地开发强度较高的地区，在用地上“要以盘活存量为主”。由此看来，在一些人想通经济上的道理之前，原有的土地政策不仅要贯彻，甚至可能还要强化。区别只是在于，土地改革的声音也同时响起。因而，现在，两种政策思路公开地并存了。决策者似乎还没有想明白，前一种主张究竟错在什么地方。

城市人口密度的平均值在下降，这一点具有可信之处，但是，它所支撑的理论和逻辑却难以成立。说“土地城市化快于人口城市化”，就能得出“土地被浪费”的结论吗？这个逻辑显然假定，过去的人口密度是个标准，不能更改；要么不要建设城市，要么新建城区的密度就要像老区那样密集。

我们需要仔细分析，城市的人口密度为什么会下降。首先，这是平均值的下降，并不表明当前城市中心区的人口密度真的下降了。我国城市的中心区是非常拥挤的，其密度是名列世界前茅的。平均值的下降，原因在于城市新区、工业区和郊区的人口密度较低。我国城市的居住模式目前仍以楼房为主，流行于发达国家的低层别墅式建筑远未流行开来，因此，居民区的人口密度是不可能低于发达国家的。工业区、新区、开发区存在浪费土地的情况，这是一个不争的事实，因为各地过去都用超低土地价格招商引资，引诱产业资本来圈地。但是，由此造成的浪费，不能由居民买单；不能说因为这一部分存在着浪费，就笼统地说城市土地被浪费了，进而就来卡居住用地和其他用地的供应。

除此之外，笔者要说的是，城市人口密度的下降在很大程度上是一种相当合理而良性的经济现象。国民收入的增加导致人均占用的空间增加，人们无论进行居住、工作还是休闲，都要宽敞舒适。汽车的普及也显著地促进和满足了这种要求。这是发展成果的体现，不能说是一种浪费。而且，无论由此造成的人口密度如何下降，都不可能使得城市的人口密度降低到农村的水平，因此，这样的城市化，也仍然是节约土地的。其次，“城市扩张，土地先行”这个道理并未被充分认识。人不是机器，而是有预见性的。几亿农民要进城，这个势头确立之后，各方面就会积极行动起来，进行投资，为此进行准备。上一期本栏目举了居民小区发育成熟起码需要数年的例子，实际上这个道理是普遍的。无论一个新的城市，还是一个新的行政区、工业区或者商圈，要想起步，首先就要把土地拿下来，直至建设、销售、入住、发育，吸引移民进入，再变得繁荣，需要何等漫长的时间啊！一个小区需要三五年，城市的一个新区起码也需要十年八年。这一点大家只要看看身边的事例，就是很清楚的。要不修路，交通就会很艰难；修了路，路上的车流量又不足，就是这个道理。这里面虽然存在着管理不善所引起的浪费现象，但是，从根本上说，这种“迂回性”是难以避免的，没有两全其美之策，发展就是在这种不完善中曲折地实现的。

这就意味着，城市人均占有的土地面积，因此将要经历一个先增长后下降的过程。在城市的新区中，现阶段看上去空房、空地和建筑工地较多，人口比较稀疏，但是，人口密度必定会逐步增长；到了城市化的后期，人口密度才会达到与外国水平相仿的程度，并逐渐稳定下来，房屋与各种设施的利用率才会提高到比较充分的程度。工业区的情况也将如此。前期倾斜式地发展各种开发区是有错误的，但是，只要取消倾斜政策，各类地价实现均等化，则工业用地的利用率也将会逐步提高。这应是土地市场的自然调整过程，将会通过增量与存量并行调整的方式来实现，而不应卡住土地供应，生硬地要求现有的存量进行调整。

居住用地现在需要单方面地大幅度增加，以使居住用地价格向工业和商业用地靠拢，这应当成为实现地价并轨的主要方式。需要认识到，由于城市中住宅价格的高涨，我国的城市已经成为令人畏惧的地方，而农村则反过来具有吸引力了。这种情况是不祥的，这是城市化进程可能要中断的信号。房价高导致外来移民减少，进而导致那些为了容纳较多的人口而正在建设的各类设施面临空置的危险。相对于日本与韩国，我国的城市化进行得太慢，这一点已经多有作者（例如华生先生）指出。所以，当务之急就是通过增加供应，把房价大幅度地降下来，从而重启城市化进程。

我们需要区分“城市过度庞大”与“财富过度集中”。我国的弊病是后者，其治理方式应当是把政府手中控制的各类资源在不同地区和阶层之间进行分散和平等分配，而不是在不分散这些资源的情况下，生硬地限制城市的规模。城市的扩张本身不应予以限制。如果管不过来，可以重新划分行政区，城市也可以连片地、联合地发展。应当放任城市的自然扩张，在原则上，城市应当扩张到其边缘土地价格与农地相等的程度，才能停止。但国土部门的想法与做法都与这样的经济规律相反。国土部说，对于土地开发强度高的地区，要限制土地供应，这句话的信息量超级大。土地开发强度高的地区，都是相对发达的地区，对土地的需求比较旺盛。国土部的意思似乎是说，发达地区的城市要扩张得慢一些，以便不发达地区能够赶上来，全国各省的城市化程度要相等。这是要搞平均主义，而不是我们所主张的平等。这完全就是计划经济的“有计划按比例”的那一套。

笔者认为，根据中国的自然条件，并参照发达国家的经济地理状况，我们可以作出预测，即中国的人口将会加速地向东部沿海地区进行聚集，而西部的许多村镇未来可能都要被放弃。只要完成了户籍改革，允许自由移民，移民的高潮就会迅速到来。所以，一个地方的开发强度高，预示着这里将会成为重要的移民目的地，因此，这里的土地供应不但不能减少，而且很可能还需要增加。这种增加现在就应当立即开始。不幸的是，世界第二大经济体的最高土地管理机关，对这个问题却一点儿认识也没有。（来源：证券时报网）

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