摘要：业内人士表示，房地产调控思路已逐渐清晰，调控将化整为零，目标则回归支持民生和居住的本质。中央将不再把房地产调控目标锁定在具体价格，而是将重点放在保障房、棚户区等安居工程，保障人民住有所居。调控决策权则是在中央整体统筹的基础上下放至地方，由地方因地制宜地制定相关政策，并分类进行决策。但由于短期内房地产投资在地方投资中的地位仍难以改变，为加强对地方约束力，中央仍将对地方房价水平、供应规模、住房水平等方面做出明确要求。本期楼市观点涉及话题：2014房价、地方楼市政策分化、土地与房价、房屋过剩论等。

分析称土地成本提高令房价仍具上涨动力

国家统计局昨日发布的“2013年全国房地产开发和销售情况”报告显示，2013年全国房地产开发投资86013亿元，同比名义增长19.8%，连续5个月稳定在19%至20%之间。同期销售增幅也在放缓，截至去年末，房地产销售金额增幅降至26.3%。分析人士认为，这意味着房地产市场供需两端都趋于稳定，但土地等成本的提高，仍将给房价带来上涨压力。

值得注意的是，从待售面积数据不难看出，一些地区的房地产待售面积较大，暗藏不小的供应压力。分析人士表示，随着城镇化进程的推进，一些中小城市房地产投资热情或被激发，区域市场风险值得警惕。

供需双双趋于稳定

数据显示，2013年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%，增速比2012年提高3.6个百分点。同期，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%；房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%。值得注意的是，去年全国房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，同比增长8.8%；土地成交价款9918亿元，增长33.9%。

多家机构发布的报告指出，房地产市场供应趋于稳定，说明房地产企业的市场信心正逐步恢复。从同日发布的国房景气指数可以看出，去年12月“国房景气指数”为97.21，比上月提高0.83点。需求端的数据也在接近平稳水平。上述报告显示，2013年商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；商品房销售额81428亿元，增长26.3%。与历史同期相比，仍然处于较高水平。

受此影响，房企的资金状况仍处于充裕状态。2013年房地产开发企业到位资金122122亿元，同比增长26.5%，增速比2012年提高13.8个百分点。其中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。

链家地产的报告认为，去年房地产市场的销售主要由刚需带动，且带有一定的恐慌情绪，但这种爆发不可持续。随着去年四季度部分热点城市收紧楼市调控，加之节假日因素的影响，交易冷淡的局面可能延续到今年第一季度。

房价仍具上涨动力

去年年末召开的一系列重大会议，定下了“市场主导”的房地产调控思路。分析人士认为，虽然该行政手段短期内难以退出，但随着热点城市市场供应的增加，未来市场总体供需将得到缓解，成交量、价格等走势将趋于稳定，难以出现类似2013年的大幅波动。

尽管如此，房价仍然具备一定的上涨动力。多家机构的报告显示，一线城市和热点二线城市的供需缺口仍然较大，短期内难以填补。今年各项增加供应的举措将控制房价涨幅，但尚不足以改变房价上涨的大势。

与此同时，去年以来各地诞生多宗高价地块，多数城市的“地王”记录被刷新。土地成本的提高，不仅成为未来房价上涨的推动力，而且对市场预期带来不小影响。分析人士认为，今年整体房价可能维持小幅上涨。

值得注意的是，在一线城市增加供应的同时，一些三四线城市却面临不小的去化压力。数据显示，截至2013年末，全国商品房待售面积49295万平方米，占去年全年商品房销售面积的37.8%，比2012年末增加12835万平方米。其中，新增的待售面积主要集中在三四线城市。

中原地产的报告显示，楼市已经出现严重分化，一二线城市聚集了过多的资源。从全国房地产市场看，局部三四线城市的库存积压已非常严重，市场甚至面临崩盘风险。

据了解，在鄂尔多斯和温州楼市先后因投资资金撤出而出现调整之后，国土部已特许这些城市调减年度新增供地规模。但分析人士认为，随着城镇化进程的推进，三四线城市可能再次掀起房地产投资热潮，这种潜在风险需要警惕。（来源：中国证券报）

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