摘要：2013年70个大中城市房价的全年变动情况终于在1月18日尘埃落定。根据国家统计局发布的2013年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况，在新建商品住宅方面，环比、同比价格上涨的城市分别达到了65个和69个。全年房价不出意外地在一片上涨声中落下了帷幕。2014年房价还会继续上涨吗？本期楼市观点涉及话题：房价、城镇化与房地产机遇、房地产调控等。

新型城镇化背景下 房地产新的投资机遇在哪里

日前，DTZ戴德梁行北京公司在北京希尔顿酒店举办“新型城镇化背景下房地产面临的机遇和挑战”高峰论坛，探讨新型城镇化为中国房地产市场带来的发展机遇。

目前，中国的城市化率为52%，远低於发达国家的75%至90%，预计2030年之前中国城市化率将达到70%，在这个过程中，一方面中小城市的数量将激增，另一方面过往城市化过程中出现的问题也不容忽视，例如过度依赖房地产丶忽略配套设施的建设丶忽略交通设施的跟进等，造成“鬼城”。因此，未来在我国城镇化过程中，应总结发达国家经验，结合中国国情，通过产业进化升级丶交通配套完善丶居住环境优化等路径来推动城镇化的健康发展。

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，地方政府应该完善城镇化健康发展机制，推动“产城融合发展”，并建立“基础设施建设市场化”管理创新。新型城镇化更强调人口城镇化过程，不仅仅是土地建设的优先发展，避免城镇出现大量空置房；同时以产业为动力发展城镇，产业将替代房地产成为城镇发展核心动力；基础设施建设及运营也将逐步市场化。2013年12月中央经济工作会议上明确了加快推进新型城镇化的决定，并准备出台中国城镇化规划。

在新型城镇化发展趋势下，中国房地产业新一轮的投资机遇在哪里呢？DTZ戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管刘兵先生指出：“在新型城镇化发展的背景下，二线城市核心商圈的甲级写字楼产品值得重点关注。目前一些成本敏感型企业的选址已经开始从一线城市核心商圈迁至非核心商圈，或者从一线城市迁至二线城市。另外，城镇化带动了各个行业的发展，为企业扩张需求创造了良好的大环境，因此，在大城市规模受到控制的情况下，二线城市核心区域甲级写字楼的未来十分看好，潜在需求旺盛。”

刘兵先生续称：“作为全球性的房地产咨询及顾问服务的团队，DTZ戴德梁行拥有着丰富的投资咨询和代理工作经验，也是各地方政府和房地产开发企业的长期合作伙伴，曾完协助客户完成过多项大金额的投资交易。2013年，本行投资部成功促成了人民币180亿元的投资成交。”

DTZ戴德梁行香港董事总经理暨北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生也表示：“过去，以核心城市为中心的城市化，造成核心城市负担过重，资源、环境过度消耗，社会资源分配不均，交通拥堵、房价偏高、城市农村差距拉大等一系列问题的出现。现在，以城镇发展来推进城市化，可达到“以点带面”，差异化、个性化城镇建设，更加有利于实现城乡均衡发展。”

随着城镇化的推动和发展，城镇居民对于旅游地产的需求会越来越旺盛，如何打造成功的旅游项目是未来的关注热点。DTZ戴德梁行大中华区旅游地产顾问团队总监容亚当先生就此发表了见解：“未来旅游地产发展转型中应引入更多元的盈利模式，从传统的地产销售、经营旅游这样的基本盈利点，逐渐向树立品牌、价值升值、进入资本市场等方式转变，获得更多更长远的复合型旅游地产开发经营收益。DTZ戴德梁行认为成功的旅游地产应具备以下特点：将旅游与地产良性协调共生，共同盈利，充分挖掘旅游地产项目的价值，深度透析旅游地产项目所在地优势，找到内在独特性，并且寻求专业智力支持，全程参与项目的开发和实施。”

城镇化为商业地产带来了历史性机遇，同时也加剧了商业地产的竞争。DTZ戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇直言：“在白热化竞争中生存乃至发展将是未来商业项目直接面临的问题。我们认为，正确而清晰的开发思路是商业项目成功的首要条件、专业化的运营管理是商业项目成功的关键因素。我们在开发一个商业项目的伊始，首先要考虑清楚项目未来如何“退出”。这里的退出是指如何将一个开发出来的地产产品，真正融入商业市场；开发商如何从一个开发建设者蜕变成资产运营管理者。这其中的一个关键就是物业的持有形式：销售还是自持。只有在开发商下定决心自持商业，转型资产运营管理者的情况下，才有可能打造出一个高品质的、对城市发展有影响力的商业项目。一个商业项目只有先明确了这一点，才有可能开展针对产品的精细化挖掘，确保项目的品质。”

城镇化发展是未来中国经济的增长点，同时也将使中国房地产格局发生变化，新的投资机遇将出现并值得我们密切关注。（来源：和讯房产）

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