摘要：报载，一些地方政府出售的土地收入，它们的用处，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。地方政府实行土地财政，主要原因在于中央对于卖地收入的监管缺失，而土地财政则也成为房价持续上涨的主要原因之一。因此，地方政府的卖地收入也应该放进“笼子”里。本期楼市观点涉及话题：楼市泡沫、房地产顶层制度设计、地方政府卖地收入等。

谢作诗：中国楼市有大泡沫 政策变量影响房价大势

首先讲一下房地产到底有没有泡沫，我的答案异常简单，也异常武断。我说凡是资产市场，在价格上行的过程中都要形成泡沫，都要过度地涨。当然在下行的过程中也要过度下跌，这就是资产的性质。什么是资产？凡是能给我们带来收入的东西，就是资产。

也有更学术一点的判断办法：如果一个国家、一个地区的货币长期出现对内贬值，对外升值，一定是资产泡沫化了，对内贬值是通货膨胀。一个国家、一个地区如果长期的货币宽松，但是利率高昂，就一定是泡沫化了。仅仅从价格的高低去看有没有泡沫，没有一致的结论。但是货币对内贬值，对外升值，这个是很清楚的。货币宽松、利率高也可以看得清清楚楚，没有争论。

如果用价格判断楼市有争议，我有另外两个指标，一个是货币长期对内贬值、对外升值说明泡沫化；长期货币宽松而利率高说明资产泡沫化。后面还有一个指标，泡沫化和高杠杆化是一样的。泡沫化中会出现一个有趣的现象，就是所有的人都急于把自己的钱花出去。另一方面有更多的人，更加急迫地从别人那里借钱，再花出去。这样就出现一个问题，债权债务链就无限延伸。

你说有没有杠杆化？杠杆长不长？看不见摸不着，但是我有一个办法看得见。就是M 2是不是在短时间内巨幅膨胀了？如果M 2巨幅膨胀就是高杠杆化了。中国的M 2是美国的1.5倍，M 2的巨幅膨胀，说明经济严重高杠杆化。

资产泡沫化，本来这个东西只值6元钱，有了泡沫化就涨到了20元。泡沫在哪里？所有的资产市场都有，大众商品、艺术品都有，主要在房地产。当然我要强调一点，我说有泡沫，不意味着它马上就要破。由于中国特殊的一些体制原因，中国的楼市泡沫可以做得更大，可以延续得更长，中国的楼市有泡沫，有大泡沫，中国高杠杆化了。我说的这些指标是看得见摸得着的，你无法否定。

高房价伤害工商业

第二个问题是高房价的危害：首先它会伤害工商各业，提高工商各业的成本，以牺牲工商各业的长远发展为代价。各地招商[简介 最新动态]引资对工商各业的价钱压得很低，最主要的是房价上涨使得劳动成本上升。

流动性过剩，就会充满投机性，然后就会热衷于去赚快钱。现在我们很多人不安心做实体经济，我身边的很多朋友把企业都卖了。当然和高税费、上游垄断有关系。如果炒房、炒地能挣很多的钱，我一门心思做实体生意，就放弃了炒房炒地的高收益，这就是我做实体生意的高成本。资产泡沫化，就没有人安心做实体。

为什么我说农产品一定要涨价？因为最主要的是机会成本，种地的劳动成本是什么？是打工的工资收入，如果工业发展有看头，打工的工资成本要上升，种地的劳动成本就一定会上升，农产品就要涨价。

房价过快增长，还可能抑制我们的消费力。五年前我姐选择自己去建房子，她这个是改善需求。为什么要建？她怕不建的话，再过几年地价就涨得更凶，所以就提前来建。我知道她为了提前盖这个房子，真的是节衣省食，这就是抑制了消费。

高房价剥夺穷人，补贴富人，造成两极分化。能够去分享资产泡沫的只能是富人。穷人不但不能分享楼市的“泡沫盛宴”，反而还要承担高租金。所以，我说中国的房地产市场已经成为一个收入转移的巨大机器。

泡沫可以维持得很持久，可以做得很大，最终是要出问题的。当资产泡沫破灭的时候，金融体系是会出问题的。最终会造成经济金融危机！

高房价导致高地价

高房价产生的原因：只有知道高房价的原因，才能判断楼市的趋势。任何的价格，归根到底都是由供给和需求共同决定的。你要跟我谈价格，只需谈两样：供给和需求。高房价不过是高需求低供给的一个表现，首先说低供给。房地产的低供给(供给量小)，当然与政府土地垄断有关系。土地垄断的问题又跟我们平常所说的“垄断”不一样，平常的那个垄断的东西是归那个垄断者私人所有。但是政府垄断土地，土地并不属于官员。都是垄断，人家私人的垄断是想把数量捂住，多卖高价。地方政府垄断土地，那些官员就急急忙忙想把地卖掉。我们说政府垄断土地，“卖地少”要打个问号，其实地方官员是有卖地冲动的。也就是这个原因，国家就搞一个政策“18亿亩耕地红线”。闲置和浪费的土地无法计算，更不用说你让农民进城之后释放出的宅基地，会导致增加更多的耕地。所以说耕地只会增加而不会减少。不是高地价导致了高房价，高地价不能产出高房价。反而是高房价导致了高地价，因为在终端的房子市场上挣钱，开发商就去抢地，所以就把地价拉上去了。我经常讲的一个例子就是杭州，我说在杭州的西湖边上的房子很美，很贵，白给你一块地，你盖了房子会不会很便宜地卖给大家？我这个例子说明了什么？说明这个房价和地价有关系吗？所以说高地价是不能推动高房价的，高地价却是高房价导致的。

但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。接下来要探求高房价的需求因素，第一个问题是货币超发。价格的问题，永远都是货币问题。房价高了，唯一的原因就是多发货币了。

当然，我也很客观。中国的货币有两个来源，内生和外生的来源。内生的来源完全是自己多发的货币，还有一个是热钱流进来的。房价涨，人民币升值，所以热钱进来了，有两个渠道导致了人民币的超发。不管是哪个渠道来的，房价高一定是货币超发了。

高房价的第一个原因是货币超发，第二个原因是缺乏收入载体。中国30年的高增长产生了很多的收入，这些收入要有一个抽屉来装，要有一个载体来承载。你超发了这么多的货币，105万亿的M 2也要有载体来承载。但是装钱的抽屉在哪里？承载货币的载体在哪里？由于体制的问题，股市又不争气，土地又是公有，装钱的抽屉在哪里呢？房地产就成了装货币的有限载体之一，你说能不装得满满的吗？

高税率房产税会降房价

为什么限购令不能降房价？限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少的条件下，只是冻结了需求，没有减少需求。既不减少需求，也不增加供给，怎么能够降低房价？交易税和种种对交易的限制也不能降低房价，交易环节的税收最终由买房者和卖房者来分担，各自分担多少要由需求的价格弹性来决定。减少交易不但不能降低房价，理论上讲交易环节的税会推高房价。需求不减少，供给反而减少了，你说房价涨不涨？中国房子[最新消息 价格户型 点评]的属性已经变了，再也不是商品的属性，而是资本的属性。大规模建设公租房，在中国会提高商品房的价格，而不会降低商品房的价格。

我并不是要反对公租房的建设，但不能说它可以降低房价，只是维持社会的稳定。房产税是持有税，如果这个房子已经高度资本化了，很多人买这个房子是为了增值用的，这个房屋的持有税能不能降房价？如果这个房子收持有税只是象征性的，低于房子增值的收益就仍然不能降房价。如果房产税的幅度高，肯定会降房价。国外的房子是商品属性，中国房子是投资属性。

一个有趣的现象，为什么多数城市选择限购令而不选择房产税？我讲两个原因，一个原因是自己的刀削不了自己的把。第二个原因是他们怕房价跌，因为房价一跌财政就出问题。你用什么办法让房价不跌？就是限购令可以不让房价跌，既不涨也不跌，最好的办法就是限购令，因为冻结了需求，也冻结供给。一般来说经济形势好房价会涨，经济形势不好房价就要跌。这种规律在中国也不一定，你千万不要把国外的规律拿到中国来。

投资房子好时机已过去

对楼市前景的基本判断有五个变量要高度关注，最重要的是货币发行。前期的四万亿下去之后，会不会产生坏账？政府是不能允许金融危机爆发的，任何一个环节出现坏账，前面都要产生巨大的债务存量。

土地的作用不仅是增加供给的问题，那不重要，重要的是这些钱有没有去处？土地不私有，钱没有地方去。假如我四川老家卖地，深圳的房子降不降？这样四川老乡就不在深圳买房子了，都跑到四川买地了。今年的1号文件第一次把土地确权的话说出来了，我写了文章，投了“赞成票”。土地确权再进一步是土地流转，然后是土地私有。

还有一个问题就是房产税，实质性的房产税一两年内很难出来。经济形势不好就不敢征，政策制定者的房产也没有卖完怎么能征呢？但是有一点，就是迟早要征，地总有卖完的时候。另外一个问题是经济前景，总体上是不太乐观的，但是我也不是那么悲观。因为政府要保7.5%，所以在这个过程中就会刺激，后半年可能是微刺激的状态。今天如果我们人够住的话，未来的10年房就多得不得了，因为我们的人口结构决定了。像我这个年龄，搞不好我手上有几套，假如我的孩子找个对象，他们家也有几套，还有爷爷奶奶都有房子，你说要这些房子干吗？将来拆房子可能是最好的行业。

从国家层面来讲，房价涨不是，降也不是。但是地域是有差异的，依赖土地财政的地方是怕降的。没有土地可卖的，可能更急着征房产税，所以房价可能会降。我认为房价已经是高位了。前几年我说过不买不卖，但是我打算今年出手一套。房子流动性太差了，20%、10%的涨幅都没有意义。我已经挂出去了，但是没有人买。价格看起来很高，但是量好像不大。我觉得房价可能会反弹一下，经济形势一不好，政府的限购等措施就会放松，信贷也会放宽，以各方面的因素来推动。以这样的方式来救经济的话，是不可行的。现在可能已经不是投资房子的好时机了。（来源：南方报业集团）

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