摘要：7月13日，第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开，经济学家、燕京华侨大学校长华生在会上表示，中国社会实际上是三三制的结构，三分之一的城市户籍居民、三分之一的农民，还有三分之一的农民工和他们的家属。他表示，潜藏的房地产泡沫可能是中国今后10年面临的最大挑战，如果中国金融风暴来临将不亚于美国的金融海啸。当前，经济增速放缓的大环境下，房地产行业的发展是否会受到限制？未来几年，对于房地产来说，是否依然是发展的黄金时期？房企若想实现可持续发展，在未来几年需要以什么样的心态来自处？本期楼市观点讨论话题：房地产泡沫、房企转型、房产税试点等。

人民日报：重庆上海房产税试点已使高端房价趋稳

贾康认为，上海属东部“一线城市”，重庆属西部大都市，国家再增加房产税试点，应不排除其它类型或代表性区域的城市

重庆和上海的试点已使其高端市场上的房价趋稳

记者：日前发布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。自2011年以来，重庆和上海已率先开启房产税试点。有观点认为，试点城市的房价依然坚挺，居高不下。不少人据此对房产税的作用发出质疑。对此您怎么看？

贾康：如果只看到在这两个试点城市房价没有明显下降就说房产税没有作用，是颇为表面化的“皮相之见”。两地的方案都有“柔性切入”的考虑，先建制度框架而力度上有意收敛，以求减少对社会生活的震动，但即使如此，也可观察到对商品房市场上高端成交量和成交价位的沉稳化影响。在两地试点中，上海是只正面涉及增量，重庆则除增量外只是针对存量里面的最高端产品即花园洋房(独立别墅)，才有房产税的调节，而且还给了180平方米的起征点(免税部分)。这样柔性切入之后，已经看到这两地的高端房地产市场上价格趋于平稳，这就是房产税调节的效应，而且这种平稳还影响了人们的心理预期，这种预期上的影响今后会有更多的体现。

在实施方案中，上海在基础税率上设有0.4%、0.6%两档，规定相当于平均价两倍以上成交的住房，需要从高按照0.6%的税率进行征收。就这么一点差别，却在市场竞争中引导供求双方博弈，无形中使市场成交价趋向沉稳。另一方面，上海以0.4%的从低税率把许多买主引向中心区的周边，产生了过去多年求之不得的优化土地利用格局的效果。

房产税不可能把房价压得很低，但会收敛投机炒作行为

记者：征收房产税恐怕不只是为了调控房价，您认为征收房产税将释放哪些正面效应？

贾康：征收房产税至少能产生四个方面的正面效应。

一是增加中国直接税的比重，降低中低收入者的税收负担。我国现在实际上70%左右的税收收入来自间接税，企业或多或少会将税负转嫁给消费者。而直接税以个人所得税和财产税为主，这些税负不能转嫁，那么，应该落在哪儿呢？应该主要落在先富起来的那部分人身上。

二是为解决中国地方税体系不成型的问题提供地方层面的支柱税种。地方政府没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已就要搞出很多的隐性负债，还必然特别看重土地批租，动不动就把土地批租冲到天价上。

三是促使已实施的房地产调控新政体现其应有的治本水准。税收不是万能的，房产税只能使房价泡沫减少，不可能有此一项就“定海神针”式地把房价压得很低。但是，要使房地产业健康发展，不考虑在房地产保有环节逐步征收房产税，又是万万不能的。开征房产税可以对房地产供需双方形成税负约束，促使不动产投机炒作行为收敛，有利于增加住房市场上中小户型的需求比例，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率，使房地产业的成长健康可持续。

四是优化收入再分配和财产的配置。收入差距的扩大，在很大程度上关联于财产配置状况，最主要的原因之一是不动产财富的增值、溢价收入。这需要得到一定的再分配优化调节和制约，房产税显然应该发挥收入分配方面的这种再分配优化作用，进而既有助于使财产配置趋向合理，也有助于社会和谐。

可以考虑第一套房不征收，第二套房税率从低

记者：您认为合理的房产税起征标准应该是什么样的？

贾康：对于城镇完全产权房，房产税具体的起征标准，一定要考虑民众，包括先富起来的人、中等收入阶层、公职人员等群体的利益协调与“共和”，使他们对这一制度建设大体上认同。可以借鉴日本的首套不征收的模式，在我国考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。当然，对于第一套住房也可在面积上做一定的免征规定。重庆试点方案中，“花园洋房”即独立别墅列入征税范围，但是划出了180平方米的“起征点”，即花园洋房在180平方米以下的部分，还是不用交税。这个经验值得重视。

记者：下一步，房产税改革试点有望“扩围”，您认为应当在哪类城市推出试点？

贾康：上海属东部“一线城市”，重庆属西部大都市，再增加试点，应不排除其它类型或代表性区域的城市。（来源：人民网-人民日报）

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