摘要：近期国际金价连续大跌，自4月以来COMEX黄金每盎司价格已从1596美元跌至1234美元，累计跌幅达22%，不少提前抄底的“中国大妈”也在此轮下跌中蒙受不小损失。黄金与房地产相比，究竟何者更具长久价值？本期楼市观点讨论话题：房价拐点、土地改革、房地产冬天、房地产与黄金。

朱少平：改革成果多成桎梏 土地公有制应废除

土地制度改革的阻力，来自于观念和利益的复杂纠缠。“现在很多做法是过去改革的成果，但同时又是下一步改革的桎梏。”朱少平说。他认为，下一步破局的关键一环，就是得尽快出台物权登记法，越快越好。

“现在物权制度有了，但是物权登记法却没有，下一步这个物权制度的改革将很难深化。这么多人都面临着房产问题，你是所有权，还是使用权；是大产权，还是小产权等等这些问题，如果没有个说法，老是悬在那个地方，一天到晚心都是浮着的……。”他说。

以下为访谈实录。

记者：3月份国务院还还宣布明年6月份之前将出台不动产统一登记条例。公众也把全国住房信息联网的希望寄托在了这个不动产统一登记上了。

朱少平：这个问题算是第二个问题，第二个问题是所谓的物权登记制度。物权登记对于一个国家的物权制度，特别市场经济的制度非常重要。因为物权登记，当然物权他也分动产和不动产，不动产它是固定在那个地方，包括地、房产，还有一些设施，他都不属于不动产。

物权对于他的发生、它的变化，都对于每一个人，对于他的物权所有人非常重要，我们物权法出台这么多年了。但是我们现在的物权登记制度还不够统一，因此这个对房地产进行统一登记，这个制度是非常重要。还有一些不动产的登记，也是这样的。

我们总体来说，物权登记，有了物权法应该有个物权登记，但是我们没有。或者说物权登记条例也好，或者我把物权登记里分两部分，包括什么动产登记、不动产登记。而且一个物权里面分着好几种部门，土地有土地部门，房产有房产部门，还有其他设施，还有其他部门。我们国家老实讲这个体制改革到目前来说，这个已经是很深了。但是就我下一步的改革来说，这个改革的内容、改革的面还比较多。我曾经说过一句话，咱们习总书记这个人我们大家一看，自从他上任以来给大家印象多好，让大家自然而然的联想到，他能不能和小平同志相媲美？我说他要和小平同志相媲美，有两件事，第一件事就是土地问题；那第二件事就是改革问题。

我们现在有很多，所谓的改革的成果成了下一步改革的桎梏，有很多这样的事情。比方我们现在物权制度有了，但是我们物权登记法却没有，下一步的们这个物权制度的改革将很难深化。所以说出台物权登记制度，我觉得越快越好，而且统一的程度越高越好。当然那个物权，动产和不动产把它可以分开的。

记者：国务院3月份着重强调的就是不动产统一登记条例。

朱少平：到底是条例还是法，这都可以说的。因为他涉及到权属，要知道中国现在叫号称是13.8亿人，90%都有房子。90%都有房子是从家庭来说的，不是每个人。家庭来说，你把三个人为一个家庭的话，你想一想这是多少人。这么多人他都面临着房产问题，你是所有权，你还是使用权，你是大产权，你是小产权等等这些问题。如果没有个说法，你的财产老是悬在那个地方，大家都不买，我们现在一切不是要稳吗，要维稳。维稳就是说他如果没有财产，他一天到晚心是浮着的，你通过一个不动产登记把他的财产给他确认了，可以在很大程度上有稳定人心，进而稳定社会，所以说它的意义非常大。

记者：你是说如果这个条例一旦实现了，那么小产权房和土地制度改革之类问题都可以得到很好的解决？

朱少平：我个人认为，就说小产权问题，第一不合法；第二必须解决；第三解决不可能浪费掉。你承认不承认这个事实？不是，这里边有个问题，就说我们过去呢，对这个制度掌握的不够严。法律讲制度，法律讲力度，小产权他只是不合法。但是不合法我们有个政策界限，在2007年以前，政策不够清晰。而2007年以后，政策非常明确。所以我们觉得呢，在这个条例，或者法什么时候出台，我希望越快越好。出台了以后呢，物权登记也应该尽快的做，一年不行两年，两年不行，三年总可以了吧，这应该没什么大的问题。

所以通过这个条例出台，第一把这件事规范它，第二促进它，第三顺便把小产权问题一并解决。那么对中国问题整个物权制度的建设，对中国社会的稳定和对中国经济发展都非常重要。说到这我们还说这么一个问题，我刚才讲的不是两个问题吗，第一土地问题，第二产权问题。

说到这就要说土地问题，土地问题毫无疑问，我们现在是公有制，或者是私有。但是公有制绝对化，我觉得不太对。我们认为很简单，到目前为止，我们所有土地，第一就是国家的，第二是集体的。咱们集体先别说，都是国家的。国家的我现在家里这个房子，下边这个地是谁的？国家的，国家能不能拿走？国家不能拿走。好，我活着，国家不能拿走。我死了以后，这个房子留给我孩子了，我孩子在里边住，或者我的其他人在里头住。他在里边住国家能拿走吗？不能拿走。物权法明确房子使用权七十年到期，到期了之后你自动续期就完了。所以在这种情况下，城市或者农村商品房的这个土地，虽然是公有，但是它的实际意义并不大，能不能以后改一改？资本主义他可以有，我们社会主义也可以有。你比方我们过去的企业、机器，生产工具完全都是公有制，国家不允许个人经营。我们像现在这样，经过改革，我们能不能将这样的地你在卖房子的时候，一块卖给他。一块卖了之后，该收税收税。

所以说任何东西不能绝对，我老觉得我们现在的公有制有一点教条主义了。就像小平同志讲的，小平同志当时南巡的时候怎么讲，股份制资本主义可以搞，我们社会主义一样可以搞，股票市场我们也可以开，开不好就可以关。我们的房子也是这样，那个商品房现在是谁的，是国家的，国家能拿走吗？国家能拿走，我干脆卖给他不就完了吗，这个不是更好吗？卖给他，我还可以照样收税。

如果把这个问题立进去了，中国的物权制度就会有个巨大的突破。而且这里边最核心的，如果有这句话，就涉及到农用地怎么办。农用地最大的问题，我把地给农民了，农民有承包权。如果让他买了，或者他的承包权他把它卖了，他最后没有饭吃怎么办？没有饭吃，他将来怎么办？那我可以有采取的措施。比方说我现在这个地是集体的，我卖给你，你拿钱你可以卖。但是我买每个人不能超过多少，我限制一下行吗？另外还有我下面的承包地，这个承包地是集体的，你买了是你的，你可以卖。但是你包的你不能卖。那你这个里边有个制度，或者说你包了地，多少你能卖，多少你不能卖，这样有一个制度设计。

当然国家现在正在修改土地管理法，但是有一个基本的理论没有解决，这个问题，我估计通过这次立法解决可能性不太大。如果这个问题它能解决，我们的习总书记如果说出这么一句话来，那么给中国下一阶段改革会有巨大的促进。我们说了，现在很多做法是过去改革的成果。但同时他又是下一步改革的桎梏，你就说这个绊脚石吧。

记者：这里面主要是观念的问题还是利益的问题？

朱少平：都有，既有观念又有利益。但从土地这一点来说主要是观念。从城市住房下来是土地，因为他不存在利益的问题。利益就是说我交不出来就不交了，七十年过后又怎么办，那后果可以接着续，我们所说这个房子，我能不能买？确定我能买，我一下交你七十年的钱，交完了之后，这就是我的，可以。当然了，这一定是有限的所有权，或者有限的产权，而不是完全的，你想你可以无限产权，那不行，这个里边限制完全可以。（来源：记者）

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