摘要：今年上半年，东莞楼市流行通过“一次性付款”或者“高首付”方式，“高门槛、高优惠”促销，来让购房者提高首付入市

建议：

刚需客年底前可考虑出手

过去东莞的新房价格坚挺、二手房业主惜售，刚需的“上车”门槛较高，如今临近年底，随着新房的特价促销、二手房业主的报价下调，笋盘越来越多，不论新房还是二手房，置业门槛均下降不少。东莞中原战略研究中心建议刚需群体抓住年底之前的购房机会，择机入市，尽快“上车”。

优房超·瑞城搜也表示，房价短期上涨预期不再，“现金为王”已成共识，房企定价合理，降价意愿有所增强。业内人士认为，对于有购房需求的刚需购房者来说，目前是考虑入市的较好机会。

市场调查

“高首付优先”变“首付可延期”

在接连的特价房促销后，房企放出大招——“首付延期”，即通过房企垫付或者购房者延期支付剩余首付款的方式，降低购房入市门槛，以刺激刚需成交。

记者了解到，东莞沙田有楼盘推出85~125平方米洋房，进行“首付9万元起”促销活动，按照比例计算，首付最低仅约0.5成。据介绍，购房者在支付了0.5成首付后，就可以先和开发商签约，于一个月后交齐剩下的2.5成首付款，再向银行申请贷款，完成购房手续。

“低首付”促销现象越来越多。记者在采访中了解到，道滘某楼盘打出1.5成首付宣传口号，进行低首付促销；还有东坑某项目首付1.5成，望牛墩某项目首付5万元起等，最近一段时间，“低首付”促销重出江湖，房企纷纷降低刚需购房者的入市门槛，为能够刺激成交。

业内人士告诉记者，按照政策，目前东莞首套房首付比例为三成，“低首付”并不是首付款真的少了，而是由房企垫付其余首付款，购房者后续偿还；或者是首付款延迟支付，给购房者一定的时间来筹措资金，实际的首付仍然是三成。记者注意到，这种情况与今年上半年几乎是完全相反的。今年上半年，同样是为了回笼资金，多个楼盘对高首付或者是一次性付款购房者提高优惠，来吸引购房者高首付入市，以此来快速回笼资金。动辄上百万元的首付款也让许多刚需购房者“望房兴叹”。进入9、10月份后，市场成交日益冷淡 ，观望氛围浓郁，房企加大特价房促销力度的同时，也开始通过各种降低首付的方式来吸引购房者。

根据东莞中原2018年的成交信息统计的首付款范围来看，东莞刚需购房的首付款主要在30万元~70万元之间，共占比达75%。而进入年底后，首付款变低，首付延期屡见不鲜，30万元首付购买刚需房现象逐渐增加。

定价1.6万元/㎡左右楼盘最受刚需青睐

自今年下半年以来，东莞多个项目就以符合市场预期的价格入市，以提高去化率，加快回款速度。根据统计数据可以发现，在目前东莞城区及周边镇区当中，对于白领刚需购房者吸引力最大的楼盘定价约在1.6万元/平方米左右，购买一套90平方米左右的刚需住宅，首付款约在40万~45万元左右，较低的首付款吸引了许多年轻购房者。

东莞中原战略研究中心举例表示，今年下半年东莞多个楼盘定价在1.6万元/平方米左右，成功提高了销售率。据介绍，今年8月开盘的石碣某项目，入市价格约1.65万元/平方米，去化效果较好；9月开盘的麻涌一个项目，更是以低于市场预期的1.6万元/平方米的均价推出，去化率同样较高；10月底开盘的高埗品牌房企开发的项目，其精装洋房的开盘均价为1.5万~1.6万元/平方米，且有多种折扣可以同时使用，成交十分火热；厚街的一个别墅项目首次推出洋房，均价为1.4万~1.6万元/平方米，作为东莞的第一别墅大盘，该洋房价格远低于今年厚街1.8万元/平方米的洋房均价，开盘销售率达七成以上。

在买卖双方博弈之下，市场变为买方市场，新盘定价越来越合理，从接近市场预期变成低于市场预期。

责编：丁冬雪