摘要：高周转模式需要保证项目拿地、建设和销售等每一个环节的“快”才能实现，每多一个城市调控收紧，就意味着高周转模式的实施空间会被压缩。融资收紧下，部分房企寄希望通过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击，与之矛盾的是，限售限价环境下项目的去化承压，快速建设或将形成高周转模式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周转模式的阵地逐渐被压缩，高周转模式是否会迎来拐点？

高周转阵地收缩

一面是行业集中度的快速提升，另一方面则面临业绩增速下滑。为了增强竞争力赢得发展优势，房企纷纷祭出“高周转”的大招，希望通过提高周转速度加快资金周转率，加速规模扩张，实现以更少资金博得更大规模。

高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金，房地产的每一个环节的“快”形成高周转的模式。同时，任何一个环节受阻将成为高周转模式实施的羁绊。

受销售端影响，房企的高周转模式运行的环境已经在逐渐发生变化。行业高周转的“鼻祖”碧桂园公布的数据显示，在合伙人机制实行一年多来，碧桂园项目的现金流回正周期缩短为8.2个月。

“快”字诀是助推碧桂园登顶行业的重要秘籍，同时也成为各大房企争相学习的关键内容。碧桂园数据显示，截至2016年12月31日，合伙人项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月，2017年上半年这一指标为9.1个月，到2017年底现金流回正周期继续延长至9.6个月。

2016年下半年开始的这一波房地产调控比想象中来的更猛烈，且没有减弱的迹象。同策咨询研究院总监张宏伟接受记者采访时指出，由于市场需求出现问题，导致房企的销售和回款出现问题。

一线城市和热点二线城市因受到严管控，项目高周转运行的土壤正在发生改变。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，政策调控对房地产项目预售管控会影响到房地产项目的现金流回正周期。他表示，大城市本身供应不足、预售门槛高、市场监管严，现金流回笼节点更迟，周转更慢，更不利于现金流回笼。三四线城市预售门槛低、回笼速度快，更有利于高周转，更有利于加快开发、加速回笼，高周转模式的价值体现得更加充分。

值得注意的是，近期三四线城市棚改政策走向备受关注。中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几年三四线城市楼市严重依赖棚改的货币化安置，货币化安置政策已经到了调整并减少的时候了。

一系列的政策组合拳正在持续对房地产销售进行收紧，失去棚改货币化安置的推动，三四线城市能否继续保持房企高周转模式的运行需要进一步观察。

仲量联行华南区研究总监曾丽对记者表示，对高周转模式产生影响的不止是项目的销售进展，同时房企资金问题也会影响项目的周转速度，高周转模式需要持续稳定的资金保证项目的正常建设进度。

政策对房地产融资渠道的调控处于逐步收紧状态，从早前的禁止房企融资用于拿地和偿还银行贷款，到近期收紧房企海外融资，对房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等进行限制。而近期，包括泰禾、碧桂园、合生创展、富力、花样年等多家房企发债先后中止，房企的融资渠道进一步承压。

责编：杨奉娇