摘要：传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，但最近一两年的“金九银十”却成为了调控措施密集出台的时期。与去年“十一”假期前后全国多座城市接连限购或升级限购政策类似，全国多座城市近日接连升级楼市调控，“最严限售加上房贷利率上浮”似乎成为新一轮的楼市调控组合拳。

评论：楼市调控分城施策基调不会改变

8月份，70个进行数据统计的大中城市中，房价重新上涨的超过60个，前期涨幅总体偏弱的重庆等6个城市，全部被列为“涨幅过快”的城市。在房价开始呈现涨幅过快势头时，及时采取适度的限贷、限购或限售措施，力求遏制房价过快上涨，不但是必要之举，也是明智之举。

昨天和前天，重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳等几个二线城市相继出台楼市调控新政。尽管几地调控新政有所差异，但总体仍围绕限贷与限购两大主要调控手段进行，其中重庆、长沙、贵阳等城市还就商品房最低转手年限作出了限制规定。

此前一周，北京等几个先期出台调控政策的城市，在前期已普遍取消首套房贷利率折扣的基础上，进一步上浮了首套房贷利率，个别商业银行上浮幅度已达20%。针对市场担心此举会“误伤刚需购房者”的声音，央行营管部表示，房贷利率调整是商业银行在楼市调控 、市场利率整体上扬背景下，根据自身资产负债管理等需求采取的自主行为，符合政策要求与导向，央行对此持积极支持态度。

客观而论，首套房贷基准利率只是一种约定俗成的利率，并不是政府强制颁行的“行政利率”，而主要是由市场力量形成的“市场利率”。实际房贷利率在基准利率如何浮动，第一取决于各商业银行信贷资金的宽裕程度，第二取决于商业银行间吸引房贷客户的竞争策略。房贷利率随商业银行可用房贷额度的松紧程度而上下浮动，主要是一种市场行为，而不是一种政府行为。今年以来，房贷利率逐月走高，是商业银行可用于房贷资金偏紧所致，造成偏紧的主因，则是金融去杠杆终于动真格，难免导致阶段性的“矫枉过正”。严格说来，房贷利率上下浮动原本与楼市调控没有直接关系，将放贷利率浮动视为楼市调控的一种政策手段，甚至只是视之为一种辅助性政策手段，其实都是一种错觉。

进而言之，对于重庆、南昌、长沙等地近日相继出台的楼市调控新政，也不应简单地、情绪化地视之为楼市调控的新一轮“加码”。此轮建立在“房子是用来住的，不是用来炒的”原则之上的楼市调控，始发于去年第二季度，迄今为止，分城施策、盖帽托底的“八字方针”，不但未有任何更改，反而在托底环节加大了各级政府工作责任：在部分一二线城市以及外来人口较为集中的三线城市，允许进行农村集体土地建设租赁住房试点；在全国各级城市大力推进共有产权住房试点，通过租赁与共有并举，分流最急需分流的那部分刚需，满足最急需满足的那部分刚需，达到遏制房价过快上涨，维护楼市稳定、健康发展的目的。

至于分城施策和“盖帽”，对房价过高的一二线城市，采取盖帽(限购与限贷)，对房源严重积压的三四线城市，非但不“盖帽”，反而鼓励地方政府出台促销措施，加大房地产去库存力度。一年多来，加上前天和昨天新加入的几个城市，在一二线城市中，真正出台调控政策的城市也就20多个，仍有部分二线城市包括省会城市，尤其是大多数三四线城市，并没有出台以“双限”为主的调控政策。

此外，如果认真阅读国家统计局本月中旬发布的8月房价数据，就能更好地理解为何前天和昨天重庆等地要相继出台调控政策。8月份，70个进行数据统计的大中城市中，房价重新上涨的超过60个，其中前期涨幅总体偏弱的重庆等6个城市，全部被列为“涨幅过快”的城市。在房价开始呈现涨幅过快势头时，及时采取适度的限贷、限购或限售措施，力求遏制房价过快上涨，维护平和、稳定的楼市发展预期，这不但是必要之举，也是明智之举。

面对新出台的楼市调控举措，或者接下来可能出台有所“加码”的楼市调控新政，人们应当确立一个基本的分析判断理念：本轮楼市调控主要并非为了打压高房价，而是要坚决遏制投机性炒楼。尽管一些地方“卖地财政”导致的“面粉贵于面包”是高房价的元凶之一，但高房价终究是由市场形成的，因此，分城施策、盖帽托底的调控政策只能平缓、稳妥，而不能一味下猛药、动大手术。

也就是说，楼市调控分城施策、盖帽托底的基调，中短期内不存在作出较大调整或改变的可能。??

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