摘要：2017年2月，房地产融资持续收紧 。除了银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见改善信号。债券融资锐减，2月公司债发行为零；开发贷审核从严，居民房贷增速疲软；房地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资方式受到监管，预计相关融资将明显压缩。在国内融资收紧的背景下，房地产企业选择海外融资。2017年以来，国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4 亿美元，房地产企业海外发债持续升温。

房地产企业海外发债升温

在当前国内融资收紧的背景下，房地产企业在海外发债持续升温。根据彭博社统计的数据，2017年以来国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额（23.2亿美元）要多出一倍。

上一波房地产调控后，房地产企业海外发债也曾激增。上一波房地产调控全面展开后，在2013年下半年，当年10月起各地房地产调控政策密集出台，杭州、南昌、厦门等地提高二套房首付比例至70%。与此同时，房地产企业融资收紧，房地产企业纷纷寻求海外融资，导致海外房地产债券发行数量和规模激增。据彭博社的统计数据显示，2013年第四季度，国内房地产企业发行海外债规模超过91亿美元，较2012年同期增加了近一倍。2014年，国内房地产企业发行海外债接近222亿美元，较2013 年增加了1.2倍。

2016年海外融资成本较2015年有所降低。从发行利率来看，在2016年房地产海外债中，票面利率在6%-8%之间居多，占比达到41.2%；票面利率在4%-6%的占比为29.4%。得益于2015年到2016年中全球利率下行趋势，以及2016年上半年国内房地产行业大繁荣，2016年房地产企业整体融资成本低于2015年，超过 10%的高息票债券较前几年也大大减少。

但人民币宽幅波动，加上美元进入加息周期，导致海外发债成本也开始回升。2016年受基本面以及美国加息影响，人民币汇率持续下滑，增加了国内企业海外发债的成本。此外，美元进入加息周期，导致美债利率上行，国内企业要以更高的息票利率在海外融资。

从微观层面来看，2016年内发债利率上行。万科在2016年曾发行过3期票据，分别是4 月发行的3年期港元票据，息票为2.5%；9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%；12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，这三期票据的发行成本一期比一期高，可以视为海外融资成本上升的写照。绿地在2016 年也曾发行过2期票据，分别是9月发行的3年期美元票据，息票为3.5%；12月发行的3年期美元票据，息票为 4.38%，在同样的期限下成本上升较为明显。碧桂园在2016 年也发行过2 期公司债，分别是9月发行的7年期美元债券，息票为4.75%；12 月发行的10 年期美元债券，息票为5.63%。这些案例均反映出国内房地产企业海外发债成本上升的态势。

自2017年初以来，国内房地产企业海外发债显著增加，与2014年海外债发行激增及当前到期压力较大不无关系。在美元债融资成本上行的背景下，房地产企业仍选择海外融资，主要还是受到了国内融资收紧的驱动。

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