不良房产炼金术：烂尾成暴利行业二道贩子们回归

合肥家园网 www.hfhome.cn 2016-12-02 09:18:46 来源：合肥家园网综合点击量： 3064

摘要：由于不良房产投资基本归属于非标领域，越是有难度的项目处置成功，其回报也就越可观。 2013年，不良房产投资人冯剑云从瑞士合众集团离开回到国内时，还没有预见到国内即将迎来第三波不良投资周期

二道贩子们的回归

2013年，广州不良资产包“业余玩家”李智楠从某银行手中购买的一笔单宗债权，本息合计9000万元，4900万到手；抵押物包括151套回迁房、地下车库和两层商铺。

“我是做物业出身，在处置物业方面比较有经验。债权到手之后，我们几个合伙人做了4~5套方案，并根据实际情况反复推演，当时我们决定先从商品房入手，只要151套房产中能够卖出60套，我们就赚。由于这里面涉及151个回迁户，我们一户一户地谈，市场价2.8万元/㎡，我们给回迁户的价格是1.5万元/㎡，最终回迁户购买了90套房产。”他说。

回归到不良房产处置模式的本源，无外乎两种方式：一是转手，二是盘整，将不良资产主动改良成优质资产。

我国房地产市场从2000年起步到现在已有16年，即便有所起伏，但整体趋势向上。在这种单边上涨的年代，大家很少关注基础资产的好坏，物业价值不断重估，可以通过再融资来置换之前的债务，于是中间很多机构都赚了钱，但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正地去盘活过。

“这种模式简单粗暴。我认为，下一轮不良房产处置，对于基础资产的认知以及抵押物改良能力越来越重要，关键在于对项目本身的竞争力和盈利空间的挖掘。”德富资产执行合伙人吴舸说。

今年年初，某地方资产管理公司（AMC）与一家民营金融集团成立了一个不良资产处置基金，该基金用于收购库存商业地产，并将其改造成为公寓，6个月即实现了项目的成功退出。

记者从业内获悉，一波房地产处置基金“正在路上”，但它们对住宅类的不良房产更感兴趣，对商业地产和工业用地则相对谨慎。

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