不良房产炼金术：烂尾成暴利行业二道贩子们回归

合肥家园网 www.hfhome.cn 2016-12-02 09:18:46 来源：合肥家园网综合点击量： 3063

摘要：由于不良房产投资基本归属于非标领域，越是有难度的项目处置成功，其回报也就越可观。 2013年，不良房产投资人冯剑云从瑞士合众集团离开回到国内时，还没有预见到国内即将迎来第三波不良投资周期

房产如何变不良的

那么，逆周期下，不良房产处置是如何变成暴利性行业的，这就要回到一个正常的房产是如何变成不良的，不良的生成模式也就决定了最终的处置模式。

冯剑云介绍说，第一类就是涉及违规、违建、超建的房产，这种房产在一线城市比较常见，比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文与销售证的局面。

第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。

第三类是由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产，这种以民营企业投资的地产项目居多。

“有位民企老板拿了一块地，项目估值10亿，他从银行借了5亿，信托搞了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1亿，相当于10亿的项目借了9亿。后来，由于项目设计不好、销量上不去，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封。”冯剑云说。

第四类则是由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，导致项目陷入困境的。文章开头提及的南通包工头豪宅项目就是典型。

第五类纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段。

“这五种情况时常叠加，产生更加复杂棘手的不良模式。”总体来说，处置难度越大的项目，处置成功后的收益也就越高。

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