摘要：2016年以来土地市场高温不退，“面粉贵过面包”似乎成为市场常态，南京、苏州、合肥、杭州、上海等城市土地成交价格纪录屡被刷新。

延缓入市是主流

在房地产行业，如今对于拿地流传着这样一句话。“拿地是死，不拿地更是死。”背后的含义是，由于地价高企，开发商拿地很可能面临较大风险；但如果不拿地，开发商可能就要面临“断顿”的生存危机。

这种情况下拿下高溢价土地真的没有风险吗？

以北京市为例。北京历史上累计出让的经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿。截至2016年9月8日，这59宗地块的销售额仅337.8亿。

中原地产分析师张大伟表示，这些高价地很多都是2014-2015年入市，入市项目只有不到20个。从销售节奏看，大部分项目延缓入市已经超过1年，其实已经开始承担资金压力，其中很大部分的销售额还来自于保障房部分。

张大伟称，从目前情况看，入市的高价地项目获得销售业绩有一个非常明显的特征，都是五环及五环周围项目。这59宗地块总货值预期将在3800亿，截至今年6月实现224亿的销售额，目前来看，只相当于一年的资金成本。

记者发现，59宗高价地中，只有17宗有销售业绩，如华润城、万柳书院、龙湖西宸原著、北京壹号院等。

张大伟认为，北京五环外高价地数量非常多，包括延庆、顺义、大兴等区域，公寓类高价地数量众多，都给未来市场带来风险。北京、上海出让的多宗住宅用地，均有“7090”的要求，但这并没有抑制住高价地出现。整体看，未来刚需已经只能瞄准二手房市场。按照目前地价超过房价的趋势，需要未来2年房价上涨100%以上，这些高价地才能上市。

CRIC分析师房玲表示，房企争夺优质项目时往往建立在对未来市场乐观的预期之上，但过高的楼板价使部分地块在拿地后迟迟未能顺利入市，典型的案例有合景泰富崇文菜市场地块。还有部分地块由于项目体量大，同时涉及地块整理、拆迁等问题，大大延迟了项目开发速度，如南京中冶下关高价地块。

据21世纪经济报道记者统计，两年内未开工的高价地项目不在少数。比如，南京中冶置地拿下的下关区滨江1号地和3号地，地块成交日期为2010年9月；富力地产在无锡拿下的XDG-2009-77地块，成交于2010年；合景泰富2011年拿下的崇文菜市场（含西侧地）地块等。

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