摘要：作为楼市传统的销售旺季,金九银十的销售量,一直是衡量市场冷暖的风向标。近几年,楼市一直呈现淡季不淡,旺季不旺的态势。今年九、十两月,北京纯新建商品住宅和二手房住宅签约量达3.96万套,相比2014年同期的2.6万套上涨了52%。虽然销售量较去年增长超五成,但在业内人士看来,今年金九银十成色还是不足。

三四线城市高库存借新型城镇化转型

“重返一线城市”,“不能再去三、四线城市建房了。”这些已经不是业内专家在论坛上的观点,而是大部分有实力房企正在做的事情。目前,那些库存高企、人口大面积流出的城市,最让开发商头疼。

不过,前期投资摆在那里,即使房企想要壮士断腕,从不赚钱的城市中抽身,真能一走了之吗?

远离易,退出难

部分一线城市房价暴涨,仍没有拉回房企整体增加投资的意愿:全国房地产开发投资增速已连续19个月下滑,创2009年3月以来最低增速水平。中指院数据显示,1～9月,房地产开发投资累计完成额70535亿元,同比名义增长2.6%,增速比1～8月回落0.9个百分点,比去年同期下降9.9个百分点。9月,房地产开发投资累计完成9472亿元,同比下降3.1%,降幅较上月扩大2.0个百分点。

拉低增速的主要原因,是房企开始远离部分高库存的三、四线城市。中指院报告曾指出,三、四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平,今年1～8月,三、四线城市房地产开发投资同比增速仅为0.9%,远低于全国3.5%的平均增速。

将目光放至具体城市,分化尤为明显。今年前三季度,山东枣庄房地产开发投资同比下降13.7%。同期,北京同比上涨10.4%,深圳上涨29.4%。

不进去暂时可以做到,但是,在前几年一窝蜂涌向三、四线城市后,现在又想迅速抽身,房企能做到吗?

此前曾报道,某房企宁可在安徽芜湖市损失1.3亿元定金,也要放弃6.6亿元的商业住宅地块。该房企割肉止损的背景是,2014年,芜湖市人口自然增长率为5%,高于常住人口0.58%的增速,人口呈现流失状态,而且商业综合体存库量大。

不过,这次退出并不彻底,上述房企保留了部分地块,并在和当地政府联合举办的发布会上表示,未来将根据江北产业集中区的发展现状,降低地产投入,发力产业布局。

借新型城镇化转型

针对高库存,目前政策层面多是从交易层面入手。一方面,把控供应源头——土地。3月25日,国土资源部、住房城乡建设部联合发出通知:对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;另一方面,增强需求端购买力,比如降息、降准、降低首付。

在一定程度上,这些政策解决了房企去化问题。不过,高库存始终是一个绕不过去的槛儿。以中山市为例,去年底库存曾高达7万套,今年3月～7月,在深中通道的规划下,受益于深圳楼市火爆以致需求外溢的情况,中山楼市销售大热,库存量一度降至6万多套,房价上涨迅速。然而,在深圳楼市渐冷之后,中山楼市也难言乐观,部分楼盘开始变相降价,并打出首付1成的促销手段。

而且,对于扎根三、四线的房企而言,仅考虑去化还远远不够。当供不应求变成供大于求,明年还有营收任务,今年要不要打桩生产?

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称,对于身陷三、四线高库存城市的房企而言,新型城镇化是机会之一,必须借此机会转型。他认为,虽然此前很多地方上马的新型城镇化效果不明显,导致有房企对此失去信心,但是此次十八届五中全会再提该议案,要把握该机会的关键是“人”。

在宋丁看来,房企需要进行复合型开发,比如进行商业、产业、文化旅游等项目,解决市民养老、教育、公共服务需求,这样才能聚集人口,盘活楼盘。

据记者了解,目前政策层面已经开始支持转换未开发房地产用地的用途,将之用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。其根本目的也在于促进其他产业投资,通过产业重新聚集人口。

特色小镇或是方向之一。以浙江台州为例,目前台州市已确定9个特色小镇培育名单,在产业选择上,从旅游、健康,到高端装备制造业不等。（北京晚报、每日经济新闻）

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