摘要：最近一轮频繁降息始于2014年11月22日，至今已累计降息1.65个百分点。业内对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，公积金贷款利率早已是历史最低水平。这意味着，目前买房，利率负担是近十年来最低的。

房价上涨加剧观望情绪

业内人士竺劲认为，除了降低购房者的房贷成本外，本次降息还将进一步降低地产开发商财务成本，促销售降成本双轮驱动，可提升开发商业绩。随着今年几轮降息，地产开发商发行的公司债利率都相对较低，万科首期五年公司债利率为3.5%，远低于贷款基准利率。竺劲预计，本轮降息降准后，开发商的公司债以及其他融资方式的利率都会进一步下行。

而对于楼市政策是否还存在调控空间，中信建投房地产首席分析师苏雪晶则认为，除去流动性支持，“从需求端改善投资端”依然是房地产政策的主要思路。他认为，当前管理层可出的牌包括：首付比例再下降或者将话语权交由金融机构、二手房交易税费再减免、调整契税差异化征收的方式；同时，考虑到当前商业银行的首套房贷款利率下限已经下降到七折，但是实际落实则几乎没有，政府通过设立专门资金池或者政策性银行支持居民贷款需求也是一条可行的路径。他认为，房企正迎来近年政策环境最好的一年，部分主流城市土地供应也已经箭在弦上，四季度房地产投资将企稳回升。

不过，正是由于对楼市政策空间仍抱有期待，也有购房者目前产生观望情绪。从全国来看，房企观望情绪浓重，拿地更趋谨慎。前9月房企土地购置面积和成交价格双双下滑，并且降幅扩大。但是与之形成鲜明对比的是一线城市土地市场的火爆：10月20日，北京市丰台区花乡樊家村地块以49.5亿元成交，扣除配建的政策性住宅，楼面价达到7.5万每平米；23日，北京顺义昌平3地块以60亿元成交。同样的情况也出现在广州和深圳，而上海则突然叫停多宗土地转让。10月9日，上海市委书记韩正表示，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

张大伟分析称，在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象，而从2015年6月大兴等南城系列“地王”出现，证明了房企对一线城市土地的争抢进入白热化。在这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区域也将供应大量豪宅项目，将明显影响市场定价。业内人士称，如果一块区域地块内拍出“地王”，对于周边楼盘无疑是最好的促销广告。

顾云昌认为，“城市之间的差异是由于城市化进程导致的。由于发展空间大，就业机会多，人口大量流向大城市是必然趋势，这个过程是不可能完全解决的。”由于公共资源集中及人口分布的不均衡，由于严重分化的价格涨幅同样存在隐忧。张大伟表示，未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市，而三四线城市则会越来越差，很多城市或有可能在四季度加码房地产救市政策。(上海证券报、新华网)

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