摘要：国家审计署最新审计结果显示，截至2013年6月底，全国省市县三级政府负有偿还责任的债务余额为10.5789万亿元，尽管总规模不大，但比2010年底增加了38679.54亿元，年均增长19.97%，地方债务的快速增长已经成为中国经济不可承受之重，必须通过新的制度设计摆脱“土地财政”的怪圈。本期楼市观点涉及话题：专家驳斥谢国忠房价下跌论、土地财政、五星级酒店投资潮、未来房地产市场等。

对未来住房市场发展的思考

回顾2013年的楼市，我们可以发现市场呈现出三大特点。

一是商品房销售增长很高。2013年，全年新建商品住房销售面积超过11.6亿平方米，同比增长17.5%，这是近十年来第三个销售高增长年。此前的第一个高增长年是2009年，全国商品住房销售面积增长达42%，主要有2008年负增长20%的低基数的原因；第二个高增长年是2007年，全年商品房销售面积的增速为23%。

纵观2013年，不仅新建商品房销售量大，40个重点城市在去年前三季度二手住房交易同比也增长了83.4%。可见，2013年全国确实卖出了不少住房。那么，这轮住房市场销售的高增长与往年几次高增长有什么不同吗？我们调研认为，这次住房市场销售增长的推动力主要是自住性需求，而过去几次投资投机性需求还是占较大比重的。客观地说，2011年新“国八条”实施之后，全国49个城市实施了限购政策，全国范围内购买第三套住房不贷款，这些政策在抑制新增投机投资性需求上取得了一定成效。那么，真的有那么多自住性需求吗？我们研究认为，这主要与当前我国的人口结构有关。2010年第六次人口普查结果表明当前正是上世纪80年代末出生高峰人口结婚用房需求的高峰，也是20~49岁的年轻劳动力人口占全国人口比重大的时期，总占比超过55%，所以，首次购房和改善性需求正处于量大时期。

二是住房市场分化格局更加明显。2013年北、上、广、深四个城市房价同比涨幅均超过20%，但70个大中城市平均房价上涨不到10%。如果把全国657个城市的房价平均计算，估计同比上涨还不到5%，甚至还有一些城市的房价是下跌的。大城市和中小城市之间，以及中小城市之间的楼市需求、库存、价格、销售都有更明显的分化。

住房市场分化背后的原因与人口的不均衡流动有关。目前，我国城镇化进程仍在持续，全国的人口流动中，不仅农村人口在进城并成为常住人口，还有大量中小城镇人口向大城市流动。以北京为例，近年每年新增就业人数为44万人左右，所以，住房需求持续旺盛，而相对需求来讲供给是不足的。一些中小城市人口外流量增大，造成了阶段性的供过于求。所以，全国商品住房总库存量仍增长37%，供需不平衡导致全国房价差异较大。

三是开发企业资金状况整体良好。在2013年销售速度快、回款情况好、外部资金环境稳定、开发企业融资渠道增多的情况下，房地产开发企业投资额、销售额和资金到位额三大指标之比都是近年较好水平，尤其是大企业资金到位情况更好，这也反映到了2013年的土地市场，下半年购地需求稳步上升。

在总结当前市场基本情况和变化的基础之上，谈一些对未来住房市场发展的思考。

我国的住房市场经过房改后十多年的快速增长，总体而言，整个住房市场发展的外部环境已经发生变化。过去有住房制度改革的红利，集中释放了大量的需求；也有经济连续高增长带来的居民收入增加所产生的住房有效支付能力；还有城镇化的快速发展以及多年宽松的货币环境等。但今后，这些外部环境都将发生变化，住房市场也不可能持续保持过去的高增长格局，今后应更追求发展的质量、保持发展的稳定性。

从住房政策方向来看，提高政策的针对性，优化政策管理也十分必要。主要方面有：一是严格防范风险，确保金融安全。最关键的就是要坚决守住“杠杆”这个底线，坚决不能搞过低的首付和利率，特别是要严防通过虚假合同骗贷等行为。银行应严格按政策和风险防控的要求，严格对企业开发贷款和个人按揭贷款进行审核发放，同时根据地区差异，差别化的信贷政策必须坚持，以防止投机资金进入住房市场。

二是根据各地实际需求，把握好土地供应的节奏。对人口密集、需求旺盛的大城市，要调整土地利用结构，加大住宅用地在城市建设用地中的占比，稳定市场秩序；而对那些需求增长放缓、去库存压力较大的城市，应放慢住房用地供应节奏，不要再搞粗放低效的大规模土地供给。

三是保持政策的连续性和稳定性，稳妥进行改革探索。在住房市场上，应坚持差别化的财税和信贷政策，坚决抑制住房市场的投机投资性需求的增长。在管好增量、盘活存量的宏观金融政策下，应有序推进房地产企业直接融资的改革，既让房地产企业直接承担风险；也促使社会投资从房地产的实物形态转为证券化方式，有利于增加供给；还可以化解商业服务性地产的缺少长期资金带来的经营风险。

四是完善住房供应体系。一方面，切实落实好保障性安居工程政策，让低收入群体真正得到实惠。而改善性住房需求应主要由市场提供予以满足；另一方面，针对当前住房的主要矛盾，应加大力度对首次置业的“夹心层”住房需求给予政策支持，通过“共有产权”的办法解决增值收益分配问题，通过政策性金融提供有效购房支持；最后，还应关注老龄化趋势下的养老服务社区建设，通过土地和税收政策支持满足大众养老的居住需求。（来源：观点地产网）

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