摘要：今年以来,房地产调控政策效应持续显现,前5个月广东商品房销售面积持续走高,市场回暖态势显著。房地产商今年以来也在不断创新贷款方式,或自建平台或与互联网金融合作,出现了针对首付款融资的地产类P2P产品。有P2P平台就对新快报记者表示,有地产商准备入股正在研发的首付贷产品,也有平台表示准备与地产商或地产中介合作开发首付贷产品。业内人士也纷纷看好这个市场,表示未来互联网金融在房地产领域会有相当多机会。虽然目前从房地产的产业链上来看,较多集中在销售终端,例如首付贷款、房产众筹等。但是搜易贷COO蒋轩就对新快报记者表示,“随着两个行业的相互渗透进一步深入,房地产行业与互联网金融结合也将更紧密,不仅包含一二手房销售,还会拓展至开发商拿地、开发建设、自持经营等房企需求资金的各个阶段”。

“首付贷”成切入口,最低“零利息”

今年以来,房地产调控政策效应持续显现,前5个月广东商品房销售面积持续走高,市场回暖态势显著。房地产商今年以来也在不断创新贷款方式,或自建平台或与互联网金融合作,出现了针对首付款融资的地产类P2P产品。有P2P平台就对新快报记者表示,有地产商准备入股正在研发的首付贷产品,也有平台表示准备与地产商或地产中介合作开发首付贷产品。业内人士也纷纷看好这个市场,表示未来互联网金融在房地产领域会有相当多机会。虽然目前从房地产的产业链上来看,较多集中在销售终端,例如首付贷款、房产众筹等。但是搜易贷COO蒋轩就对新快报记者表示,“随着两个行业的相互渗透进一步深入,房地产行业与互联网金融结合也将更紧密,不仅包含一二手房销售,还会拓展至开发商拿地、开发建设、自持经营等房企需求资金的各个阶段”。

新快报记者 许莉芸 实习生 陈彦槟

1 针对购房人首付资金短缺而研发

零首付、低首付在以往已经有,而P2P平台的出现,为开发商提供了一个首付款的融资渠道。“首付款的市场需求量比较大,未来预计还会有P2P涉足类似业务。”网贷之家创始人徐红伟表示。

不少房企以“首付贷”为切入口逐步入场互联网金融领域。“首付贷”就是针对有购房需求但首付款资金短缺的借款人提供的贷款服务。新快报记者了解到目前市场上首付贷有三种形式:一类是自建金融平台,比如搜房“天下贷”、易居中国携手众安保险联合推出的“房金所”、平安好房网等;第二类由P2P平台推出,比如广州e贷的“房e贷”等;第三类是银行等合作的金融产品,比如“融360”、“金融1号店”等。

“我们合作过的楼盘最好成绩是通过首付贷提高了三成销售业绩,开发商也对我们的产品非常欢迎。”蒋轩表示,“地产商要么搭建互联网金融平台,要么就是与这样的金融机构合作,这一方面是项目销售和去化的需要,为购房人提供适当的金融工具,能提升部分客户的购买能力,加速房屋销售;另一方面,也是企业转型发展的需要。”

越来越多开发商嗅到互联网金融的商机,开始寻求更多的“互联网+”的合作。据了解,目前平安好房上线一年来,已经有超过300家国内知名开发商楼盘和好房合作,推出了好房宝、好房贷等多种互联网金融产品。而房金所上线不到一年,合作的开发商公司或集团30多家,项目超过100个。

2 年化贷款利率以7%—10%为主

广州的一位房产销售人士对此分析,地产P2P产品的推出可以降低房产交易的准入门槛,解决购房人资金问题,增加房产交易的活跃度。

新快报记者采访了解到,目前“首付贷”贷款利率相对较低,行业年化贷款利率7%到10%为主流,最高也很少超过20%,低于其他业务类型的贷款利率。加上有些与平台合作的开发商同时会辅以零息、贴息等让利补贴的方式来吸引购买者,对首付款短缺的购房者来说吸引力还是很大的。比如在平安好房网上有“好房贷”Logo的楼盘都可以提供好房贷服务,最低可零息起。

根据规定,购房者与银行办理按揭贷款时,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。而目前首付贷产品一般可以贷到首付款的五成左右,也有平台规定可以贷总房价的20%。比如广州e贷的“房e贷”就是与方圆地产、美林基业、华新房地产等多家开发商联合推出的产品,广州e贷总裁方颂在接受新快报记者采访时介绍,该业务,最高可为购房者提供首付五成的贷款。

另外,搜易贷首付贷产品规定,最高可贷总房价的20%。假设总房价100万元、首付三成的话就是30万元,若最高贷到总房价的20%也就是20万元,这就相当于解决了近7成首付款资金。

有平台还推出了理财与首付功能融合的产品,比如平安好房网的“好房宝”,预期年化14%的收益,但收益分为两部分:一部分可以提现,享货币基金收益,这部分收益有浮动;另一部分是房基金,不可提现,只有选择购买平安好房新盘合作开发商的楼盘,才可享受这部分资金收益冲抵房款。而且,该产品需要2万元起投。

3 购房者的不确定性成最大风险

不少房地产人士表示对于首付贷扩张规模有限。“业务规模的扩张与合作开发商的房产业务城市覆盖范围相关,与平台线下营业网点的覆盖范围相关”,有开发商对新快报记者表示。此外,P2P平台与开发商合作开展“首付贷”,能否找到合适的楼盘以及开发商是否愿意让利合作,以及让利多少,都取决于开发商的态度,也制约了首付贷规模发展。

由于首付贷在一定程度上提高了购房者杠杆,也存在一定风险。“国家规定购房者的首付比例实际上是一个安全垫”,徐红伟认为,若零首付或者低首付,一旦房屋下跌幅度超过首付比例,贷款者就存在弃房断供的可能。对于购房者来说,每月除归还P2P平台的贷款以外,还需偿还银行的按揭房贷,压力比较大。

盈灿咨询研究员高丽秀也对新快报记者表示,“一旦购房者发生变故,影响借款金额的及时收回,即使有开发商提供本息保障,或者担保公司兜底,虽然能保证投资人的资金安全,但是平台的公信力还是会受到影响。”高丽秀表示还有来自房产开发商的风险,开发商提供本息保障,但其资金实力能否全部覆盖,若开发商垫付不及时,平台可能需要先行垫付。

此外,如果开发商开发的楼盘出现烂尾,无法按时交房,会影响到购房者的还款意愿,在开发商的选择上平台要做分级准入,对楼盘也要进行仔细的考察。

如果是抵押原物业方式,平台还面临来自于抵押房的风险。“以购房者的第一套房产作为抵押物发放贷款,需要确保房屋的价值能覆盖借款人的违约金额”,高丽秀表示。同时,从外部环境看,房地产市场行情引起的系统性风险及地域风险,都会造成风险。她表示,“如果是二次抵押,平台无法享受优先受偿权,变现能力要弱于银行”。

责编：杨天骏