摘要：党的十八届三中全会就完善房地产税制，提出了“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。尽管只有短短15字，但在包括增值税、消费税、个人所得税、房产税、资源税和环境税等在内的一揽子税制改革方案中，却是最引人关注的。这不但是因为房产税与民生息息相关，人们对房产税在房地产调控中的作用寄予厚望，而且从房产税转向房地产税、房产税先立法后推进意味深远，说明我国未来房地产税改思路正在发生三方面重要变化。本期楼市观点涉及话题：房价涨跌、房产税、房地产市场等。

房价不宜暴涨，但也不宜暴跌

在中国的宏观调控中，房地产调控总是有着特殊的地位，不仅关乎草民，还关乎经济。2013年，中国的房价又经历了一轮上升周期。根据国家统计局公布的数据显示，10月份，70个大中城市中，同比价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个；环比价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。

不过，中国房价上涨的力量似乎越来越不足。相关机构研究显示，2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比涨0.68%，涨幅较上月缩小0.56个百分点，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌，环比上涨的城市较10月减少6个，环比下跌的城市数量较10月增加7个。其中北京上海等十大城市住宅价格环比上涨1.16%，远超平均水平。

表面上看，北上广等一线城市仍然领涨，一线城市与二三线城市出现分化趋势。不过，链家地产数据显示，北京11月供应的新建商品住宅以拟售均价12000－25000元/平方米的两居中小户型为主，四季度200万元至300万元的房源占到37%，300万元至400万元的占到19%；我爱我家数据显示，今年400万元以下的房产交易占到公司总体交易的80%；麦田地产和21世纪不动产提供的数据同样显示，今年其公司名下成交的房源套均总价在300万元上下。这表明北京这样的一线城市，房地产市场交易也呈现了分化趋势。安邦研究团队据此判断，北京新建商品住宅价格上涨主要是由刚需拉动，市场已经看淡北京房产的投资价值。

同样的情况在温州早已上演。截至11月，温州房价仍然在延续二十多个月的下跌趋势。虽然普通楼房房价基本正常，但温州高档楼盘已经出现了腰折的情况。以一套在2011年售价高达5万元/平方米、总面积为120平方米的楼盘为例。该楼盘在2011年认购时，需要首付三成，另向银行按揭贷款420万元。而如今，同样是这套楼盘，售价已经低于2万元/平方米，房子价值仅为240万元。

这样的结果是个人“弃房”或者跑路，并将大量贬值的房产推给银行。温州银监分局调查显示，截至7月底辖区内42家银行业金融机构有580例房产断供，处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。

受到影响的不仅仅是银行，还有炒房者和担保公司。一位被套牢的炒房者吐苦水表示，“为什么我现在还拿着，用银行贷款"拆东墙补西墙"来偿还银行贷款，主要是维护银行贷款信用。”不过，从温州银监分局调查的情况来看，纯抵押贷款出现“弃房”情况还是比较少的，更多出现在“抵押＋担保”贷款环节。一位业内人士表示，温州担保业中房产抵押的份额至少占业务总量一半以上，温州约有300家担保公司，其中融资性担保公司行业协会有近50家会员，去年已有至少3家副会长单位负责人因代偿困难而入狱，今年数字会更多。

在安邦首席研究员陈功看来，房价腰斩造成个人投资受损、信用担保体系瓦解、银行惜贷的最终结果是投资不足。据温州银监分局数据显示，温州民间借贷利率持续下降，银行存款增势强烈。而另一方面，温州实体经济面临“钱难借，资金紧张，生产成本高，生存困难”的困局，温州经济增长失去动力。数据显示，2013年1－7月，浙江省规模以上工业增加值6434.2亿元，同比增长8.8%，温州份额未占到浙江省总值的1/10，其5.1%的增速也低于浙江省平均水平3.7个百分点。就GDP而言，今年上半年，温州已滑落至浙江第四，其7.4%的增速，低于浙江省8.3%的平均水平。如果这种情况在全国铺展开来，后果将难以想象。

陈功表示，温州的经验表明，房地产市场调控与投资相关，投资与经济增长相关，如果房价出现暴跌，后果不但严重，而且根本不可控。在房价问题上，长期回避出台官方主基调，只讲调控，但不讲调控的标准，政策的透明度不高，这样会给炒作留下极大的空间。其实，中国房价不宜暴涨，但也不宜暴跌，维持房价的稳定，就如同维持GDP增长一样。总之，房价维稳，就是经济维稳；经济维稳，就是社会维稳。（来源：观点地产网）

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