摘要：央广网财经北京12月2日消息据经济之声《天下财经》报道，原住建部政策研究中心副主任王珏林最新表示，有关我国房地产市场治理和规范的作用，运用不动产登记制度要比开征房产税效果好，也更能有效遏制楼市的非理性需求和地产领域的腐败现象。两种制度的根本区别在哪里？谁更能有效打击一线城市的房地产过热现象？哪一种又能解决三四线城市房地产市场的“消化不良”？本期楼市观点涉及话题：房地产淡出舞台、小产权房、不动产登记和房产税、商业地产。

毛大庆：房地产淡出舞台中央才是国家希望所在

“一线土地市场走高严重制约国家创新，如果死抱着土地财政不放，很危险。房地产逐渐淡出舞台的中央，才是是国家的希望所在。”11月19日，在“财经年会2014：预测与战略”现场，万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆接受和讯网独家访谈时说。

毛大庆认为，如果站在房地产商人的角度，就一味地希望房地产业永远是个暴利行业，其实是很愚蠢的。因为如此一来，不但房地产行业走向崩盘的速度会更快，拖累整个国家的速度和深度也会更快更深。

“如果北京的房价涨到十万二十万，对开发企业是好事吗？可能很快就崩了。现在很多城市就已经崩了。”毛大庆对和讯网说，健康的和非暴利的行业才能稳定地长期地发展，这就需要建立长效机制，让整个产能和利润缓慢、稳定地释放出来。

以下为访谈实录（一）

自住型商品房模糊地带太多，分配环节有可能步入“经适房”老路，落入到说不清楚的人群手里

和讯网：各位和讯网友大家好，这里是2014财经年会现场，我们现在采访到的是万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆先生。“京七条”实行到现在已经一个多月了，全国各地其它城市的调控措施也在相继颁布，听说今后还会继续升级。以“京七条”为代表的新一轮宏观调控，效果究竟怎么样？

毛大庆：因为这个政策的动机和出发点，还是希望在重点、热点城市，比如北京这种房价、特别是地价在不断上涨的城市中，通过价格的控制，来适当地给这个城市留出一批价格增长没有那么快的房子，让消费者可以买得起。这个跟原来的经济适用房和限价房所不同的是，它的价格区间约定仍然是按照市场的规则，只不过是比照同时期市场上的商品房价格而言，要有一定比例的降低。

这些调控举措对市场的影响，目前看来并不大。因为两个原因，一个是时间还很短；另外一个，从供应量看，今年计划推出的自住型商品房是两万套，明年大概达到七万套。这个数据对于北京这样的城市来说，我认为，从供求角度而言，仍然是杯水车薪的。但是它是一个信号，说明政府有一个手段来管理。

这个模板事实上参照了原来新加坡和香港的分配方式。现在这个事情的问题在于：第一，这个政策的可持续性有多强，未来每年都有几万套，还是多少套？还有一个是分配环节怎么落实？

因为祖国大陆跟新加坡、中国香港最大的不同，是我们的个人财产、工资收入、包括个人信息等方面的档案是非常薄弱的。。将来分配的时候，到底怎么制订细则，什么人能够享受这样的房子？这个仍然是个很大的问题，而且它的价格应该说并不是那么便宜，谁买得起？我觉得更多的是怎么落地、怎么实施。

以下为访谈实录（二）

建立调控长效机制有不少需要攻坚克难的内容，决策层必须拿出比前三十年那次改革更大的魄力，必须更加敢于打破坛坛罐罐，重新开始，才能到达我们希望的彼岸

和讯网：关于宏观调控，长期以来采用的都是以限购限贷为主要特征的方式。如今，出现了一个关健词，叫长效机制。您理解的长效机制，应该包含什么内容？

毛大庆：长效机制，这个内容非常丰富。不光是一个房价问题，更是一个解决老百姓住房问题的综合性方案框架。这里面包括了未来的城镇化问题。房地产现在的根本问题还是由于资源稀缺，而且稀缺资源还过度集中，导致在人口快速向城市移动的过程中，快速地抢夺有限的城市资源，这就导致了房价上涨和就学、就医等各种困难。现在国家讲城镇化，就是要解决人口流动的分布问题。过去的一年有很多的争论，到底要建设什么样的城镇化，是分散的，还是集中的？现在看起来基本上是围绕发达城市的城市群，以及大城市内部的郊区化。这个应该是比较清晰了。

真正城镇化的落实，能够达到吸引人口的目的，我觉得还有很长的路要走。包括产业到底怎么分布，公共资源怎么能够平等化，这个过程我相信是蛮复杂的。这也是长效机制里面一个很根本的组成部分。

第二，政府的土地收益、土地财政问题怎么解决？这里头包括这次提到的房地产税的立法。它根本不同于以前的房产税，这里特别提到了房地产税，另外要立法，我想这个立法并不是针对房地产的房价去的，相当大的一部分在于未来的土地收益，和土地收益分配到底应该怎么有序、有效地释放和科学地进行收取。这里恐怕对未来土地的费用结构，包括土地的权属的结构会有很大的影响。

还有一部分的长效机制是释放土地的储能，特别是这次十八届三中全会讲到了农村土地，农民的建设用地，经营性建设用地，包括农民的宅基地，这些地的流转问题。它会在某种意义扩大土地供应的基数。但是这个事情，也不是放之四海而皆准，并非哪儿的农民的土地都可以很好地流转。我相信还是应该在城镇化的框架下进行有效的配制和流转。对于那些偏远地区的，有宅基地，有经营性用地，事实上也无法流转。我相信他可能实行另外一个办法，就是人地挂钩，土地指标的置换等等这些办法，这也是长效机制里面的一个内容。

当然，最后还包括特大城市，说白了，房子很抢手，短时间内很难转移人的聚焦作（楼盘）用的城市的房地产，恐怕就要出台各种各样的微调的，或者是更加精准调控的办法。比如说这次北京搞的自住房，但是这个问题，我刚才说了，远远没有结束，它的分配方式远远没有搞清楚。但是用市场化的办法来管理有限资源的分配，我觉得也是长效机制里面很重要的内容。所以从大到小说，大概就是城镇化的问题，房地产税的问题，农村土地的释放问题，还有就是特大城市的有限资源管理问题。

和讯网：这套长效机制什么时候才能完善地建立起来？

毛大庆：时间我也不太好估计，但是我认为，恐怕这里还有不少要攻坚克难的内容，不容易。不仅仅是简单几个房地产政策的问题，还涉及到很多边缘政策，就是配套政策的问题。这些政策又牵连到方方面面的改革问题。所以，我觉得这个实际上牵一发而动全身，我们现在任何一项社会改革，任何一项社会管理的变革，事实上都跟整个制度设计框架有关系。所以，我认为这次的新改革，事实上它要是不能拿出比上次，前三十年那次改革更大的魄力，更敢于创新，更敢于打破坛坛罐罐，重新开始，我觉得要达到我们希望的彼岸，那仍然很困难。

和讯网：十八届三中全会之前，大家呼声很高，热切盼望改革，但是改革的《决定》一出来，总共有60多条改革事项，又出现了一定的争议。所有，大家又开始担心具体落实和执行到位的问题。

毛大庆：肯定是有这方面的疑问和担心。因为我们事实上说改革红利，制度红利，在过去三十年都释放得差不多了。所以大家渴望新的改革能创造新的政策和制度红利，给中国未来的发展注入能量。但是这个改革应该说看起来难度比原来大很多。老百姓的要求也高了很多。所以这样的状态下，大家的担忧，大家的争论，事实上都是盼望这个东西能够真正落地，我们也同样是这样的想法。

但是这次颁布的改革版本，我认为已经比原来，比前十年有了很大的进步，而且也表达了巨大的诚意。只不过说，这里确实不能够一蹴而就。冰冻三尺非一日之寒，我们有很多问题积累到今天了，怎么样把它们比较好地，慢慢地，用老百姓能接受的方式，给政府一定的时间，逐步地解决？我觉得这个耐心，我们还是得有的。

以下为访谈实录（三）

房产税能够挤出的供应量非常有限，对房价影响大不了。在国外，它是逐年释放土地财政的一个办法

和讯网：关于房产税和房地产税。大家以往关注更多的是房产税，认为房产税是长效机制的一个重要组成部分，我相信这个舆论的指向是指向房价的——舆论认为从二套或三套起应该逐渐加码征税，就能够达到调控房价的目的。

毛大庆：其实十八届三中全会讲的是房地产税立法，并没有简单说房产税。

和讯网：房地产税应该是包括了房产税？

毛大庆：包括了房产税，但是它是个系统性的问题，所以并没有说房产调控要加快推进房产税之类的话，而是很慎重地用了“加快房地产税立法的讨论”——而且还是讨论，还要进一步研究，适时地推出。应该是证明政府认为这个问题是挺复杂的，不那么简单。简单地说，现在老百姓认为能够调控房价的那个房产税，事实上我觉得那个本身就是一个伪命题。

和讯网：他们的出发点是存量房很多，有的人手里有几十套甚至几百套。

毛大庆：这是一种打土豪分田地的出发点，也就是让过度占有资产的那一部分人，你得吐出一部分利益来，然后来反哺社会的贫困阶层，我觉得这个问题的潜台词是这个。它其实并不简单是房产税，而是一个奢侈品税，或者是消费税等等。

和讯网：那是加大多套房的持有成本。一旦强行推出来了，对房价，对房地产业的影响可能会有多大？

毛大庆：就像以前出台的对二手房交易征收20%的税一样，事实上它是推高了房价，还是降低了房价呢？这个问题，我想过，它可能会让一部分持有多套房的人，由于交税太贵，而吐出来一部分房子，抛售房子，这个是有可能发生的。但是他吐出来这部分房子，究竟有多大的量和能够解决多少中低收入群体呢？我觉得这个对中低收入群体没啥作用。吐出来的房价也是很高的，这是一个问题。第二个问题呢，他会把这笔税又加在下面购买的人头上，无论用任何方式，你要说不许加，他还会使用别的方式。

和讯网：这个被囤积的房子的数量还不够大，是吗？

毛大庆：量本来也不够大，也就是说你把过去这二十年多买的所有的房子都挤出来，也解决不了未来的需求量的问题。这个数量不像老百姓想的那么可观。

和讯网：关于空置房或者被囤积的房子数量，过去版本很多。那么，究竟有没有一个具体的数据？

毛大庆：其实我们可以看一个基本数字，也很简单。在过往十年，我们按照波峰波谷来算，最好的年景，一年一手房也就十四五万套，存量房大概也就是十二三万套，加起来二十来万套，不好的年景，俩加起来十多万套，也就是十年，我们一共有多少房子呢？我们说的北京市啊，十年平均一年，好的坏的，取个中位数，十五万套，乘以10年，150万套。这150万套房子不都是你要挤出来的吧？我们能挤出多少？我们把富人的财富，按老百姓的想法切出一块，挤出来，就是说给挤出了五十万套，又能怎么样？北京一年新增户籍人口六十万人，新增常住人口五十万人，新婚家庭大概十五万户，这三数加起来一百多万，一年新增这么多需求，你挤出几十万套房子来，管什么用呢？况且未必能挤出这么多，好多人我还不卖呢。我怎么办呢？我拼命地出租，租金又会进一步上涨。所以这个税收我们姑且不论有没有重复征税，立法基础等等。就算你征了，对房价的影响能有多大呢？我认为非常有限。

这个不是真正的房产税。在学术理论上，房产税是有专门定义的。房产税在国外是逐年释放土地财政的一个办法，政府可以通过房产税的征集不断地获得土地的收益。外国人也有土地财政，只不过他是通过房产税获得的，而我们今天谈的问题不是这个问题。你不能跟穷人也征房产税，那就更加背离这个初衷了，对不对？所以，理论上，在国外，穷的富的都交房产税，只不过根据房子大小面积，我们显然不是这样一个想法。

以下为访谈实录（四）

热点城市的房价确实脱离了消费者的消费能力，但是这个泡沫跟国外的多重杠杆多重抵押没法比

和讯网：关于房价和房地产的走势，现在确实还是有两个观点。有一个观点像中金有一个报告，代表了前一段时间的一个声音，就是房地产泡沫已经很高了，赶紧抛掉，该卖就赶紧卖掉。也有一种声音，以任志强为代表，认为不会最高，只会更高，就是将来会更高，普通老百姓更加买不起。

毛大庆：其实这两种观点都没有绝对的错误。有没有泡沫呢？我认为有。那这个泡沫为什么老不灭呢？我觉得这个泡沫是因为今天的房价已经远远地偏离了城市主流人群的可支配收入和消费能力，这个你说不是泡沫吗？显然是泡沫。还有一个泡沫的特征，一手房的房价已经这么高，可是二手房的房价并没有真正上去。现在我们很多城市核心地段二手房价跟边缘地区一手房差不多，这是什么原因呢？证明那些房价，某种意义上说是有虚高的成分，或者说他得消化一定的年限，才能够让消费力追上来。

但是这个泡沫是不是国外说的那种泡沫呢？我认为不完全是。中国的房地产，在各个城市差别很大。中国有680个城市，事实上房地产持续走高，一直被热捧的，就那几十个城市。而且最近这几十个城市，还有逐年分化的趋势。所以，在这样一个背景下，我们只能说这些被市场热捧追高的城市，价格事实上是脱离消费能力的，从资产的价格和可支配收入能力来看，恐怕是有点泡沫，但是这个泡沫绝不足以导致什么金融危机。明天房地产呼啦啦统统降价——这个跟国外说的，由于次贷，由于金融杠杆过度，由于过于多的各种各样的金融产品，使得房价背后代表着太多的利益——这种房价泡沫和我们中国的今天的泡沫是完全不一样的。

我们从银行系统控制，拿地的时候是很严的。有多少金融领域内的钱，特别是银行的钱，流入到直接土地拍卖里面去了？我认为有，但是仍然是很有限的。

和讯网：早在十多年以前，大家都认为中国房地产已经是一个金融现象了，除了直接贷款，还有信托、发债等等，融资手段很多。跟影子银行走得也很近，甚至陷得很深。这里面是否隐藏着系统性风险？

毛大庆：我不完全同意。我们的金融，特别是银行的钱流入到房地产直接开发里面去的，除了正常的经营性贷款，抵押贷款，这种都是经过各种审核，正常的，而且我认为风险是不大的，包括按揭贷款。其他的，说老实话，种类很有限，也没多少种类。你说那个信托……。

和讯网：有的信托是直接进入项目的，叫项目融资。

毛大庆：影子银行，我认为是有的。所以国家为什么这两年对信托，对影子银行加大了限制力度，也是为了防控房地产泡沫的风险，这个我认为是有的。但是跟国外的多重杠杆，多重抵押那没办法比，我们的金融产品非常贫乏，美国是充满了想象力，过于丰富了，我们是非常两极的两个社会。所以，我们对比这样两个社会的各种金融产品的数量和金融界流入房地产的钱，我们比美国这样的国家低得多得多。所以说，把今天中国的房地产说成巨大的金融风险，我认为这个话缺乏有效的科学根据。你说这个钱哪来？怎么还有那么多钱呢？这个是另外一个问题。

以下为访谈实录（五）

高房价严重制约国家创新，如果死抱着土地财政不放，很危险。房地产逐渐淡出舞台的中央，才是是国家的希望所在

毛大庆：事实上我们的社会财富，老百姓存款总额以及企业和其他行业所产生的经营性的增长，改革开放这些年是巨大的。但是这笔钱流入到哪儿去了？我们分析一下，其实很大一部分流入到房地产、固定资产投资里了。这跟发达国家特别不同。同样创造这么大一笔财富，中国流入到房地产领域的占比远远高过发达国家，美国则主要流入到了高科技、科技创新、新能源等领域。所以，同样的钱，钱的产能跟钱的投资质量，就是不一样。投资质量，这个概念什么意思呢？就是经济增加值，未来的增长潜力。所以，这才是我们国家的问题所在。

为什么过去这十多年科技、创新这些领域没有人愿意真正地投入呢？我们过去十年，制造出的什么品牌，在国际上有影响力的？我们有没有半个乔布斯呢？我们有没有半个比尔盖茨呢？都没有。我们的科技创新步履维艰，但是什么东西蓬勃发展呢？土地财政，房地产。这是国家重大的隐忧，这个问题是很严重的。

和讯网：是啊，你也看到了这个问题。

毛大庆：这么多的钱，最大的一笔投到房地产里去了，这是一个根本问题。……大量的民间资本在干什么？吸金能力最大的还是房地产。

和讯网：一个后果就是你刚才所说的，影响了我们的前沿性的代表发展方向的一些产业的发展，因为不挣钱，或者是风险太大。

毛大庆：或者是没人投给他钱。

和讯网：对。

毛大庆：钱都投到高利润和暴利里面去了。买块地盖一下就挣钱，当然都去干这个了，所以都要挣快钱，快挣钱，高牟利，没有人愿意沉下心来。

和讯网：另一方面对很多普通家庭的消费能力和奋斗方向也有很大的改变，因为穷其毕生精力都是为了买房子。

毛大庆：我们的投资渠道太有限了，所以老百姓存款越来越多，投到哪儿去呢？投到房地产里头，他要指望这个房子不断给他增值，将来是一大笔存储的财富，不论是养老，孩子的未来，这是一个非常传统的中国，传统的思维方法。西方人从来没有人说，我囤个房子就能怎么样，房子就是个住的工具。但是在中国，这里有投资渠道有限的问题，财富没地方去的问题，担心财富贬值的问题，也有传统文化根深蒂固的问题。

和讯网：在商言商，能说出这样的话，是咱们的国家的希望所在啊。

毛大庆：如果我站在房地产角度，我就一味地希望房地产无穷无尽地发展下去，房地产永远是个暴利行业，事实上这是很愚蠢的说法。我即使作为开发商我也不会希望是那样的。因为那样，不但行业走向死亡的速度更快，国家走向死亡的速度都更快了。那有什么好的呢？所以我觉得行业健康稳定长期发展，我们更需要一个稳定的，健康的环境，并不是一个暴利的环境或者短命的环境。（来源：和讯网）

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