摘要：继公开表示中国将在五年内爆发经济危机之后，海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷近日告诉记者，经济危机更可能在两到三年内全面爆发，中国经济亟需一场国退民进。经济危机的最大风险点将来自于房地产行业。房企再融资是不是应该开闸？房地产到底是实体经济还是虚拟经济？下一步房地产调控将落在何处？本期楼市观点讨论话题：房价暴涨预期、中国危机与地产风险、土地财政与房价、房企融资开闸等。

“暴涨预期”成楼市调控大患

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，6月整体房价依然在继续上涨，但从涨幅来看表现出持续回落。值得注意是，一线城市房价水平总体仍处于强势状态，三线城市则趋于分化。

对于房价持续上涨的原因，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为六方面：一是上半年总体上货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期；二是因品牌房企由于半年报的因素，在6月份加大推盘力度；三是上半年市场基本面总体逐渐好转，带动成交量的上升；四是以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并保持微涨；五是品牌房企通过境内外多渠道融资与加快销售，资金面有所改善，导致楼盘定价略微上调与房企在土地市场不断抢地；六是土地价格上涨，一定程度上推动房价上涨的预期。

在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，房价上涨最根本的原因是市场需求旺盛，供应跟不上所致，一方面是土地供应跟不上，另一方面是开发商买地成本、融资成本在不断提高。

“形势逼人”“环境适宜”

事实上，自今年2月“国五条”出台后，楼市调控政策并未放松，但是房价却陷入了越调越涨的困境。对此，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松（微博）认为，楼市的预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反应敏感程度远远大于潜在供给的调整速度，这就意味着两者之间的缺口常常存在，并且很容易在短期内突然放大。在这种情况下，如果调控只是着力于调节当前的供求关系，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往有限，甚至会成为房价上行的推手。

“当前楼市 形势逼人、 环境适宜 ，必须尽快启动长效机制建设。”杨红旭表示，所谓“形势逼人”，有三层含义：一是当前调控效果欠佳；二是限购限贷限价这类行政干预政策边际效用递减；三是经济低迷，不宜更大动作地打压楼市。所谓“环境适宜”，有两层含义：一是新政府新气象，向改革要红利，让市场机制说话；二是我国经济告别高增长，经济、金融、财税、民生等诸多重要领域皆与房地产有关，房地产制度完善与调控手段优化，应顺势突破，有所作为。

杨红旭表示，长效机制的内容应包括住房信息系统建设、不动产登记制度完善、住房保障建设，土地、金融、财税等制度改革等。而这些内容，其实近年来正在或多或少、或快或慢地尝试和推进中，只是距离系统化、制度化、成熟化仍相当遥远。

三季度热度减退

房价的持续上涨，让市场预期未来房价还将继续走高，但是从二季度数据来看，房价上涨的城市的个数在减少，环比上涨的幅度在收窄，这说明调控措施仍然产生了积极效果。

“今年下半年流动性会适度收紧，通胀预期或将有所回落，CPI的增速也可能会因此回落，房价增幅或因此而放缓。”张宏伟表示，总体来看，由于流动性相对宽松，大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”。但是也不排除个别房企由于经营不善或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。

“在经济环境和货币政策不明朗的情况下，楼市反映在成交量上将继续下行，三季度的商品房销售面积和金额同比增幅将继续回落。”亚太城市房地产业协会会长谢逸预计，今年三季度房地产市场总体平淡，热度低于第一、二季度，好于去年同期，各项市场核心指标增速继续减速放缓。（来源：人民网-人民日报海外版）

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