摘要：随着房价的不断上涨，自2009年年底开始，中央政府对房地产市场进行了愈来愈严厉的调控。每次，众望所盼调控后价格下跌，然而事与愿违，房价越调越涨，特别在大城市。房价为何越调越涨？如何打破“一调就涨”的魔咒？本期楼市观点讨论话题：2013下半年楼市政策、房地产调控长效机制、信贷结构调整等。

2013“楼市下半场“ 信息联网房产税等难题待解

2013年的楼市，在开年就延续了2012年年末的成交翘尾效应，即使在一二月份这样的传统淡季，房地产的成交量依然维持在高位。在2月底“新国五条”出台后，受政策末班车效应影响，3月楼市整体成交量并未受影响，2手房成交量更是屡创新高。4月份之后直到五六月份，受政策利空落空的影响，买房人的观望情绪逐渐转淡，使得成交量一直保持高位，下降趋势并不明显。中原地产市场研究中心统计数据显示，上半年全国54个城市合计住宅签约套数为148万套，同比2012年上半年的112.34万套上涨了31.7%。　　

“刚刚过去的6月份，全国主要的54个城市合计住宅成交为24万套，环比5月份的24.8万套有轻微下调。”中原地产市场研究部总监张大伟对新金融记者表示，在6月份一线城市的成交量有明显复苏，整体来看从3月份突破30万套后，4-6月整体市场因为需求透支，成交量涨幅开始放缓。　

与成交量的上升相比，房价的连续上涨则更加明显。根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%。值得一提的是，这已经是百城房价指数自2012年6月以来连续第13个月的环比上涨。一线城市上涨势头则更为明显，6月份，北京、上海等10大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%，与上年同期相比上涨9.93%。　

“房价连涨13个月，一方面说明充分的市场流动性以及成交量的回升，使得房企资金压力有限，降价动力不足，另一方面也说明调控政策在一定程度上并未发挥较大作用。”业内人士表示。　　

政策：“新国五条”陷“空调”困局　　

从政策层面来说，2013年上半年最重要的政策无疑是两会前夕出台的“新国五条”。除了再次重申限购、限贷不放松，要求各地制定房价年度调控目标等“原有动作”之外，“新国五条”及其细则中还释放出了“扩大个人住房房产税改革试点范围”和“按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”等“重磅炸弹”。

一时间，房地产市场或将转向，政策层面组合拳还将持续出台等观点和传言在市场上快速流传，无论是开发商、买房者还是媒体，都对接下来的房地产走势充满“看空情绪”。然而在各地具体实施的地方细则层面，除北京较为严格地执行了“严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”，并“禁止京籍单身人士购买二套房”外，大多数地方政府对于“新国五条”采取的基本都是重申和观望的态度。　

“许多城市的地方细则都是照搬‘新国五条’原文，更有甚者只是简单地公布一个房价调控目标了事，淡化处理的意图比较明显。”业内人士对新金融记者表示。最终被认为对楼市杀伤力最大的“20%个税”政策，仅在北京出现了具体案例，而在其他城市基本都以不了了之告终。而作为另一个杀手锏的房产税试点扩围，则在数次舆论热炒中，也没有公布具体的扩围城市名单和试点时间表。　　

世联地产近日发布的2013年二季度地产研究报告显示，从购房者对政策感知来看，仅有5.4%的购房者表示认可当前的政策效果，超过7成的购房者对年初推出的“新国五条”的调控效果不满意。　

显然，从调控政策对楼市影响较大的心理和预期层面来看，“新国五条”在实施4个多月后，并未取得像刚出台时人们预期中的效果。而从楼市上半年量价齐涨的情况来看，“新国五条”对房地产市场的影响也在逐渐减弱。

土地：从“低温”到“火热”　　

因为传导效应的影响，土地市场的升温往往落后于新房和二手房市场，在2013年的上半年也不例外。当楼市在一二月份还在延续去年的翘尾效应之时，土地市场由于供需不足，依然显得较为冷清。这一点从房企们年初制定的2013年的计划拿地金额就能看出，各企业当时的拿地预期较为谨慎。比如，中海地产计划拿地金额为240亿元，虽略高于前四年均值，但低于2012年实际拿地额;世茂、雅居乐2013年拿地计划有明显增加，主要原因在于2012年拿地较少，需要补充土地储备，但仍低于近四年平均水平。（来源：天津网-新金融观察报）

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