摘要：清明节前多地“国五条”调控细则陆续落地，令节日期间的一线城市楼市新房和二手房市场走出了别样行情。中国证券报记者在京沪广深一线城市调查时发现，北京、深圳、上海、广州的二手房交易均出现下滑，北京更是呈现“断崖式”下跌。新房市场则保持着节前火爆的成交氛围。业内人士指出，地方调控细则出台后，部分二手房市场需求向新房市场转移，加上此前的集中过户已经透支了未来一段时期的需求，直接导致二手房交易量大幅萎缩，市场调整在所难免。但北京等地新房市场需求依旧坚挺，部分开发商并不担心楼盘的销售情况，甚至有意推迟楼盘入市，预计未来新房价格仍会保持稳定。

清明节前多地“国五条”调控细则陆续落地，令节日期间的一线城市楼市新房和二手房市场走出了别样行情。中国证券报记者在京沪广深一线城市调查时发现，北京、深圳、上海、广州的二手房交易均出现下滑，北京更是呈现“断崖式”下跌。新房市场则保持着节前火爆的成交氛围。

业内人士指出，地方调控细则出台后，部分二手房市场需求向新房市场转移，加上此前的集中过户已经透支了未来一段时期的需求，直接导致二手房交易量大幅萎缩，市场调整在所难免。但北京等地新房市场需求依旧坚挺，部分开发商并不担心楼盘的销售情况，甚至有意推迟楼盘入市，预计未来新房价格仍会保持稳定。

业主加价售房买家犹豫观望 个别区域房价有望小幅松动

北京清明节期间二手房成交遭遇“高台跳水”，成交量出现明显下滑。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据，3月31日至4月5日，由于供求萎缩以及更多购房者陷入观望，使得这一期间的二手房成交量环比前一周大幅下跌68%。与3月前三周的火爆行情相比，二手房在月底的突然降温与北京调控细则的出台直接相关。

“假期里我每天至少要打几十个电话，全是给之前登记要买房或卖房的客户，不过买主非常少。”位于北京北三环的一家房产中介门店的经理表示，清明假期他和同事们都没有休息，除了留守的人外，店里大部分人手都派去外出“宣传”。“我们在比较繁华的街边、购物中心、小区附近都设了展板推介产品，可是真正来咨询的人并不多。这个月的业务会很难做。”

“因为涉及到个税的问题，降价出售的几乎没有。很多卖主都加价了，还有一些本身不涉及缴纳20%个税的房源卖主也趁机加了价。所以不少买家有点犹豫。”该中介经理坦言，他现在最主要的任务就是找到更多买主去看房。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京细则出台后，买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待，因此造成了成交量的大幅下滑。“细则落地前，购房需求集中释放，已经基本透支了未来半年左右的需求。”胡景晖预计，未来半年内，北京二手房交易量或保持低位，个别区域的房价有望小幅松动。

与二手房相比，楼市细则的落地对新房市场的影响显然更小。一些原本计划购买二手房的购房者将选择的目光投向了新房市场。从清明假期的推盘来看，不少新房项目并没有赶在假期时间推盘，一些已经拿到预售证的项目也选择了节后开盘。

由于北京市房地产交易系统进行升级调整的原因，3月31日至4月7日期间北京暂停了购房资格申请、审核及网上签约，因此无法从数据上直观体现假期的销售情况。不过，中国证券报记者在实际走访中发现，由于前期蓄客充足，部分假期开盘的项目销售依旧火爆。

清明假期，位于望京区域的金茂府项目开盘，推出的两栋楼在开盘不久后便售罄。“我们这次推出的户型面积都在200平方米以上，均价差不多是每平方米49000元，高层的在52000元，稍微差一点的大概在47000元。”售楼处销售人员对记者表示，项目在开盘前已经排号，积累了足够的客户。

清明假期前，北京市有多个楼盘推盘，成交活跃。但假期各个项目明显放缓了推盘速度，部分已经拿到预售证的新盘则选择了节后推盘。根据北京市住建委的信息，清明假期仅有金茂府一宗项目拿到预售证。而在节前，观音寺北里、华贸奥苑等多个项目拿到了预售证。其中，华贸奥苑选择在4月15日开盘。

“北京细则要求新建商品住房价格和去年保持稳定，但一般项目的开盘价会越来越高，所以对我们来说，现在的定价比较敏感。”一位正在南城推广项目的开发商表示，虽然新房销售并没有受到明显影响，但是地方政府对涨价项目很关注，在审批上也更加严格。公司目前对推盘节奏控制得更加谨慎。

新房市场火爆 开发商悄然提价 二手房“转售为租”增多

上海“国五条”细则落地没让二手房市场明显降温，却助推了新房市场的涨价势头。

清明假期，上海各个在售新盘都相当热闹，着急购房的刚需脱离二手房市场，立刻转投新房市场。“我就犹豫那么两分钟，理想的房子就被别人选走了。”在嘉定区一处正在销售的新盘现场，李小姐向中国证券报记者抱怨。嘉定区是上海新房供应量最大的区域，近期也出现了难得的热销场面。

新房的旺销使得开发商跃跃欲试进行提价，清明前开盘的小上海新城与农房西郊半岛开盘均价上涨5%，两天去化率依然超过八成。预计将在4月加推的前滩合生一号定价在4万元/平方米左右，而去年底该项目定价还只是3.3万元/平方米。虹口区内环大盘瑞虹新城价格从去年开盘时的4万元/平方米涨至如今的5万元/平方米。

即便是浦东一处销售平平的高端楼盘，售楼员仍然表示，上海细则的发布，会让新房项目涨价预期增强。根据新浪乐居楼盘中心数据显示，4月预计开盘的48个项目中，仅有3个项目明确有优惠，华润佘山九里、日月光伯爵天地和锦绣逸庭。

随着上海细则公布，改善型买家入市步伐明显加速，上海中高价位房源入市的步伐也在加快。其中，中海地产2009年拿下的长风地王项目——中海紫御世家，是中海紫御豪庭的别墅项目，4月份将首次开盘推出29席房源，面积360-688平方米，均价预计10万元/平方米，总价在3600-6880万元/套之间。

同时，二手房市场悄然发生变化，“满五唯一”的房源变得十分紧俏，价格有所上涨，其他房源“转售为租”的则明显增多。“因为我的房子是‘满五唯一’，天天接到中介电话，问我的房子多少钱才肯卖，有买家等着要买。我想等等再看，暂时不卖，中介就守在我家门口，恨不得‘切腹自杀’。”准备以小换大的业主殷先生告诉中国证券报记者，现在成熟小区二手房房源紧缺，“满五唯一”的房子真是一房难求。

中原地产浦东一家分店经理表示，自3月下旬起，每天出租房源挂牌量都在上升，租赁量随之上升，特别是上海细则出台后，日均租赁量相比前期上涨30%左右。不少眼见新政降临追赶“末班车”无望的二手房业主，转而投入租赁市场。

中国房地产学会副会长陈国强表示，二手房市场面临个税调整之后，会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。原本希望通过二手房来解决自身住房问题的一些人群，会部分转移到新房市场。

担忧政策后手 观望情绪浓厚 3月新房量价齐升

清明小长假第一天，广州国土房管局公布了3月份的楼市数据。3月广州10区新房成交呈量价齐升。其中，网签均价16817元/平方米，同比上升34.9%，环比上升3.2%；网上签约7131宗，同比增加50.7%，环比增加60.3%。至此，广州新房价格已连续5个月同比涨幅超10%。在这5个月中，广州房价从1.3万元/平方米涨到1.68万元/平方米。广州市房管局称，价格抬升为中心城区高价盘成交大幅上涨所致。去年下半年以来，广州商品住宅量价齐升，调控形势严峻，但仍有决心有信心完成今年房价控制目标。

然而清明期间市场的反应却冷热不均，从广州开发商推新盘力度到市场交投活跃程度，均表现出浓厚的观望情绪。

新房市场并未有专门针对清明期间的打折或优惠出现，4月推出折扣楼盘的数量和优惠的力度基本与3月保持一致。数据显示，4月广州在售住宅项目（包括洋房和别墅）一共有327个，推出优惠的项目有163个，占比为49.84%，优惠楼盘个数与3月份持平。

有部分开发商担心，前三个月广州新房价格不断创新高，政府要完成今年的房价控制目标，压力不小。如果未来房价继续上涨，政府很可能会推出更为严厉的调控政策。

二手房的成交热度在清明期间也有所降温。在20%个税政策的威慑下，广州3月的二手房网签量超过7600套，同比暴增3倍多，环比暴增4倍多。仅3月31日当日广州二手房网签量即超过300套。整体市场供需两旺促使3月二手房价格出现一定幅度的上升。合富置业的成交数据显示，3月二手住宅成交均价为18080元/平方米，环比2月出现2.9%的升幅。不过，随着广州细则的落地，二手房交易量开始暴跌。据阳光家缘网数据显示，4月1-2日广州二手房日均网签量回落到100套甚至更低的水平，远少于3月任何一个工作日的网签量。

中国证券报记者走访房屋中介了解到，在4月刚刚过去的几天里，交易量下滑七成多，一些中介下滑甚至接近九成。

中原地产市场部某资深研究员分析称，二手房的成交量已在3月份提前透支，接下来成交量肯定会暴跌，不过，在更严厉的“靴子”落地之前，房价走势会较为平稳，甚至小幅上涨。而一旦“靴子”落地，房价可能会有下跌，但是加上转让税，最终购房者承担的房价还是上涨的。而对于一手房价未来的走势，该研究员称，未来为控制房价过快上涨，政府很可能延迟发放高端楼盘的预售证、增加郊区低价盘的供应，通过一减一增来将价格调下去。

推盘潮延续 房价或难上涨 二手房成交大幅萎缩

严厉程度低于预期的深圳“国五条”细则公布后，几近疯狂的深圳二手房市场骤然降温，而本就平稳的新房市场依然不温不火。但是，新一轮的房地产调控已经对深圳楼市买卖双方的交易心理产生影响，随着未来深圳二手房市场的进一步降温以及大量新盘的入市，深圳房价今年的走势或已定调。

4月7日，深圳房地产权交易中心清明节假期后的第一个工作日，再也看不见节前人声鼎沸的喧闹场面。深圳规划国土委的数据显示，4月1日至4月3日间，深圳二手房的成交数量分别为146套、209套、245套。而在三月的最后一周，二手房的日成交量几乎每日都保持在1000套以上。由于深圳房地产权交易中心的极限日受理量为900套，每日超过1000套的二手房成交使得交易中心忙碌异常。而细则出台之后每日200套左右的二手房成交意味着深圳房地产权交易中心的工作负荷大大减轻。

“3月的二手房成交已经将未来几个月的二手房需求透支，我们预计近期深圳二手房成交将大幅减少。”深圳中原住宅部执行董事刘锦萍对中国证券报记者表示。不过刘锦萍还表示，深圳的“国五条”细则为未来调控政策加码预留了空间，不排除如果房价大涨深圳随时出台更严厉调控政策的可能。

与二手房市场的骤冷骤热不同，深圳的新房市场始终保持着平稳。就在二手房过户几近疯狂的时候，深圳的新房市场却始终不温不火。世联地产数据显示，2013年3月，深圳新房成交面积35.59万平方米，同比上涨18.6%，成交均价为19645元/平方米，环比下跌4.8%。而3月深圳新增的新房供应为44.29万平方米，超过了当月成交。事实上，早在去年下半年，深圳新房市场就掀起一波推盘潮。当时多位深圳地产人士就表示，预计政府有可能在2013年两会之后推出新的调控政策，“抢跑”成为当时深圳楼市主题之一。开发商这一心理也导致深圳的房价一直保持平稳。

事实上，深圳新房新房市场的推盘潮还在持续。深圳本地媒体用“全线出击”来形容4月深圳的新盘市场。4月深圳开盘或加推的楼盘超过40个，巨大的供应以及深圳通过“窗口指导”方式实施的“限价令”，使得深圳今年房价不再具有大幅上涨的预期。

责编：sky