摘要：业内专家分析认为，二手房特别是学区房价格回调比较明显，属于房价的合理回归；从长期来看，合肥房价将保持平稳态势，不太可能出现大幅下降。

合肥的二手房，从高峰回落的趋势，仍在继续。近期，大皖新闻记者走访合肥二手房市场发现，二手房挂牌量增加明显，成交量却并不乐观，大部分客户持观望情绪，整个市场发生了很大变化。对此，业内专家分析认为，二手房特别是学区房价格回调比较明显，属于房价的合理回归；从长期来看，合肥房价将保持平稳态势，不太可能出现大幅下降。

价格降了 有人欢喜有人忧

看了两年二手房，合肥市民陈波最近终于下手了。“我两年前卖掉了政务区的房子，想在周边换一个大户型，环境比较好的小区。”他坦言，卖了房子之后，经历了二手房市场的“大起大落”，他和女友也一直在观望，直到此次下手。

去年以来，陈波看中的小区价格下调了不少，加之现在贷款利率又比较低，他们就把心仪的房子定了下来。为什么不买新房？陈波给出了他的理由。“我们今年要结婚，等不了期房，而且我们喜欢配套比较成熟的小区，这样生活也比较方便。”

和陈波的购房思路不太相同，张磊刚刚入手了一套老城区的学区房，准备在孩子秋季开学时入住。“我买的是人民巷的一套房子，75平方米，340万元，价格比高峰期时低了不少。”提起房子的学区，张磊嘴角露出了笑容。张磊告诉记者，他家的换房的计划一直悬而未决，但家里的两个孩子要在今年和明年上小学了，所以过完年下定了换房的决心。“我卖掉的是华润橡树湾的房子，虽然老城区的房子比较老旧，停车也比较困难，但是为了两个孩子上学还是值得的。”

有人满意就有人发愁。“降了50多万元都还没卖出去。”郭女士去年挂牌出售一套位于滨湖省府板块的94平方米三室两厅的房子，当时挂牌单价每平米3.6万元，现在降价到每平方米3万元还是看房者寥寥，她翻看二手房中介显示的小区近期的成交价都在每平米3万元以内，5月份仅仅成交了2套。她已经意识到了成交之难，即使一再打折降价。

二手房量价齐跌 进入买方市场

据贝壳平台的成交系统统计数据显示，4月份，合肥二手房成交量2127套（仅限于该平台），与2月份的3532套相比，下跌40%；5月份则与4月份基本持平，二手房成交量为2059套。价格方面，显示5月份二手房均价为18797元/平方米，环比上月下跌0.6%，同比去年下跌6.3%。

通过近几个月二手房成交量可以发现，自从2月份成交量飙升之后，合肥的二手房成交量呈逐月下跌态势。记者发现，6月10日，该平台成交的二手房为75套，新增房源有673套。从数据上看，目前挂牌量虽然增速放缓，但依然还在缓缓上升，新增带看量也在下滑，成交量继续延续下行态势。

记者在采访中了解到，目前合肥二手房挂牌量较大，价格较高峰期有所回落，已明显进入了买方市场。“今年2～3月份，合肥二手房市场有所回暖，这可能来自于疫情导致的需求的长期积累和短期释放，进入4月份以来新房二手房成交量都有所下跌，市场观望情绪比较浓厚。”合肥房地产从业者谷一鸣表示，今年以来，他接待的客户以首次置业的刚需和改善群体为主，占比各40%左右，资产保值、投机为目的客户观望情绪浓厚，炒房客比例少之又少。

合肥滨湖新区一中介公司经理段杰表示，由于挂牌量激增，合肥二手房已明显进入买方市场，客户的看房周期也由以前的一两个月延长至两三个月。“现在很多客户都去看新房了，部分区域首付比例已经低至两成，新房的价格还是略低于二手房的。”段杰表示，市场上也有部分二手房以极低价格成交，在一定程度上吸引了部分刚需客户。

学区房价格回归理性

记者走访多家二手房中介门店发现，中介人员基本都是在店里守着电脑等客户上门，很少有外出带看的情况。“最近成交量明显下来了，我们店上个月只成交了七八套。市场好的时候，每个人成交都不止一套。”中皖辉达长江西路店的一名房产经纪人告诉记者，近期二手房价格比较平稳，但成交量下跌明显，“二手房降价幅度大的主要是学区房，与高峰期相比单价下降一万元左右。”

德佑陈村路店的一名房产经纪人告诉记者，他所负责的片区，仅仅安居苑小区就有300多套房源挂牌出售，单价均价在3万多元左右，大户型的价格更低，而高峰期曾卖到每平米4万多元，“现在二手房包括学区房供大于求，大约从去年就明显感觉到，学区房市场降价明显。”他认为，这是因为前期市场价格虚高，现在是市场回归理性的表现，现在客户购买二手房比较看重小区的品质、物业配套等，不仅仅看学区，“老破小的房子肯定是越来越不好卖了。”

“购买学区房的客户基本都是为了孩子上学，投资客基本没有了。”陈露在庐阳区环城路内经营了一家二手房中介门店，她告诉记者，每年上半年都是学区房交易的旺季，今年也不例外。经历了二三月份的销售小高峰，从四五月份开始销量还是慢慢回落。

从价格方面来看，学区房价格比此前高峰期时回落了不少。“学区房价格的下降和整个二手房市场疲软有一定关系，同时也一定程度上受到限购、学位等政策的影响。”陈露表示，目前成交的还是以一居室、两居室为主，总价大多在300万元以下。以30多平方米挂户的学区房为例，在高峰期时价格一度达到270多万元，现在的价格在180万至200万元之间。

房价合理回归不太可能大降

“今年二季度以来成交量波动较大具有特殊性。”安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵表示，今年一季度成交量较大是由于去年积压的一些购房需求得到了释放，二季度回落是预期内的调整，是符合市场规律的正常调整。整体来看，合肥房地产市场还是处于比较健康的状态。

业内人士认为，近期合肥市场新盘的大量加推对二手房也有一定影响，再考虑到合肥热门区域一二手房价格倒挂的背景，二手房对于刚需和改善型需求的吸引力将会进一步下降。 不过，该业内人士认为，“二手房挂牌量增速处于合理区间，挂牌价和成交价价差也基本平稳，极少数房源降价并不影响整体价格平稳的态势。”

针对学区房出现的降价现象，郭红兵认为，在二手房当中，学区房现在的价格还是比较高的，“像老城区45中的学区房基本都在3万元每平方米以上，政务区也是3万多元每平方米，之所以我们感觉它下降，实际上是相对于2020年学区房价格上涨过快后的回调，是正常现象。”他表示，之前学区房购买有相当一部分的投资客，后来政府出台一系列调控政策，促使学区房出现“降温”，投资客被挤压；其次新建学校速度很快，也使得学区短缺的现象得到了一定的缓解。

“当前合肥房地产市场处于稳定态势，无论是二手房还是新房价格都不大可能出现大幅下降或上涨的情况。”郭红兵表示，“相对来说，目前中低价位的刚需类二手房好卖一些，而新房市场则是高端改善型的住宅更受欢迎。”他建议，目前是刚需购房者“入市”的好时候，“现在市场上可挑选的房源比较多，而合肥作为一座新兴城市，购房者如果期盼着房价大降肯定也是不现实的。”

责编：杨奉娇