今年以来，北京、深圳等地整治小产权房、探索土地管理制度改革的举动颇受关注。接受中国证券报记者采访的业内专家普遍认为，未来在推进城镇化的进程中，根治小产权房关键在于建立农村土地流转制度，打破城乡土地二元结构，而在现有条件下，不妨考虑通过合法程序将小产权房纳入保障房体系之中。

推动农村土地流转

北京在清理整治中，要求杜绝出现新的“小产权房”，对在建在售的，坚决处理立即叫停，对多年形成的，通过分析原因，分类研究处理办法。深圳已选取沙井街道共和社区和平湖街道山厦社区作为土地管理制度改革试点社区。小产权房对应的土地使用权不能正常交易，但多年来建造、销售和购买小产权房的行为屡禁不止，成为城市化过程中的一道难题。

业内人士分析，小产权房问题的实质是宅基地使用权不能自由流转、集体土地使用权不能进入一级市场流转，归根结底是城乡土地所有权的二元结构问题。在新型城镇化思路下，要想彻底根治小产权房问题，在于进行相关制度的改革和创新，打破城乡二元制度结构，建立健全农村土地流转制度。

对于未来城镇化过程中农村土地权利的问题，中国人民大学叶裕民教授表示，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化、城镇化成本，有必要、也有条件提高农民在土地增值收益中的分配比例。在推进城镇化的进程中，应当消除一切针对进城农民的歧视性政策；完善土地征用制度，让农民能够凭借土地权利参与并分享城镇化的利益。

多位专家表示，集体土地征地补偿提高乃大势所趋，这有助于农村土地问题的理顺，并将为中国进一步推进城镇化铺平道路。未来土地管理法规有望进行更多修订，农民可能成为农村集体土地交易的主体。一旦农村集体土地能够交易，小产权房问题便迎刃而解。

浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰也表示，在未来城镇化过程中，应让农民可以流转自己的部分集体土地。

纳入保障房体系

通过一定程序、利用合法手段，由政府支付一定补偿，将小产权房纳入城市保障房体系之中，被许多专家认为是当前形势下处理已经存在的小产权房的可行措施之一。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在城乡二元体制短时间内难以改变的前提下，清理“小产权房”过程中除了遵循现行法律之外，重点还需平衡各方利益。在建设过程中，如果小产权房符合农民集体土地使用制度，有利于土地节约集约利用，并给予农民集体合理合法的补偿，可以尝试通过租赁方式实现小产权房权属的合法化，可将此类住房纳入城市保障房建设体系之中，解决住房市场的当务之急。

胡景晖表示，如果建设过程中，小产权房属于违法占用耕地，或者不利于土地节约集约利用，或者农民集体未得到合理合法的补偿，小产权房项目需要坚决予以撤销，项目所在地能够还原的耕地尽量恢复原貌。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，目前很多地方保障房房源严重不足，相应的土地供应也欠缺，应当以此为基础，寻找改革突破点。此前，深圳土地管理制度改革提出的“部分小产权房转保障房”，具有借鉴意义。在建或建好尚未出售的小产权房，由政府出面支付部分资金补偿村集体，获得项目使用权，再将其作为保障房房源进行租赁分配，社会效益更大。

同策咨询研究中心总监张宏伟提出，试点处理小产权房大致有两个办法，第一个办法是购房者通过支付“转化费用”将小产权房转正，从而使小产权房拥有合法的商品住房身份和地位，政府还有可能从小产权房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益；第二个办法是地方政府购买大量小产权房，完成保障性住房的建设任务，购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜。

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