2008年即将过去，上海楼市却有32个楼盘的销售率不足10%。按照行业人士的传统观念，这些低销售率楼盘，可能会成为企业流动资金的“大祸害”，应当紧急降价处理，盘活公司现金流。但《每日经济新闻》记者调查发现，上述楼盘的开发商似乎并不着急将楼盘迅速卖出套现。

    32楼盘销售率不足10%

    根据佑威楼市通系统的统计数据，今年的上海房地产市场销售率不足10%的楼盘有32个之多，分布在卢湾、黄浦、徐汇、闵行等8个区，大部分房源位于外环以外。然而进一步调查发现，不少销售率10%的楼盘都出自名门，嘉里不夜城卓悦居是由香港上市公司嘉里建设开发；世茂滨江花园4号楼由世茂房地产开发。即使不是出自名门，但项目大多也属名盘，比如名都城、爱建城等。

    佑威房地产中心副主任陆骑麟介绍，在这些销售率不足10%的楼盘中，分为三种类型：一是动迁房和配套商品房；二是开发商保留房，如名都城一期、爱建园等，早在数年前就已领到了销售许可证，但一直没有出售；三是真正的滞销房，今年上市，但直至今日却只卖了不到10%。

    滞销或因错过最佳上市时机

    陆骑麟认为，上述滞销楼盘之所以卖得不好，主要原因是选错了上市时机，又不愿意根据市场的变化调整营销策略，降价卖房。“如果销售时间在5月份之前，这些楼盘可能会比现在卖的好得多。”

    事实上，今年4、5月份曾是上海楼市的“暖春”，很多新建住宅得以在当时以较高的价格卖出。上海不少高档楼盘如淡水湾花园、翠湖天地御苑等，均是在上半年取得了不错的销售业绩。

    进入下半年以后，上海的住宅市场尤其是高档住宅市场，普遍销售情况不佳，所以才出现了销售率低的局面。

    楼盘虽然卖得慢，开发商大多并不着急，原因是项目开发已接近尾声，开发商已在前期获得开发利润，因此并不着急迅速套现获利，尤其是这些楼盘的总面积相对较小。

    他提供的数据也证实了他的观点。在上述销售率不足10%的楼盘中，除了少量的动迁房和配套商品房，大部分在售项目的总面积只有30000平方米左右。即使是那些传言资金链紧张的开发商也不着急处理这些滞销楼盘。

    陆骑麟认为，大部分滞销的房源只有通过降价才能迅速销售。但是，一些高档楼盘的开发商却普遍不愿意那样做，认为价格一跌，品质就会下降。 |

    开发商：对销售率满意

    “我们对现在的销售进度比较满意。”世茂房地产公共关系部负责人钱渭认为，世茂滨江花园4号楼是高档楼盘，与普通住宅所面向的市场不一样。因此，虽然开盘三个多月来只卖掉了414套中的8套，但是这样的业绩已能让集团感到满意。

    在他看来，世茂滨江花园4号楼的售价虽然不低，但与前期房源相比，使用的材料和地理位置无疑更好，所以性价比并不低。

    与他一样，其他滞销楼盘的开发商也表示，所开发的楼盘品质不差，以目前的售价销售，并非不合理。

    “开发高档楼盘的开发商目前大多处于左右为难的情况。一方面，他们担心降价会让购房者认为项目品质差，所以价格水分多；另一方面，他们也担心降价手段不适用于高档楼盘。降价数千元后，可能依然无人问津。”

    世联地产上海公司的分析师孙保华十分明白开发商的心态。他说，大部分公司都希望能挺过目前的难关，等到明年市场回暖后再销售。但是，从目前来看，明年的市场未必会比今年更好。

    “价格不可能永远不变，随着市场的波动，价格上涨或下跌都有可能。”一位不愿意透露姓名的开发商的话或许暗示着上海高档房的价格战可能就在眼前。

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