小产权房，伴生于高价商品房在房地产市场占据一席之地，但面临政府禁令和高房价动摇，我国66亿平方米小产权房前途更加迷惘。

据调查显示，目前北京已售和在建的小产权房已经超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标也只有2000万平方米。

国土资源部副部长鹿心社表示将采取有针对性的措施，化解历史上已形成的小产权房问题，至少需要补交所占土地的地价，但相关政策还有待研究。

11月16日起，记者陆续调查了北京周边的小产权房生存现状。

禁令下的对策

11月17日，记者在昌平区看了一套号称北欧风情的小产权别墅，该别墅依山傍水，建在一生态农业园内。

“园区内的别墅，根据面积大小一套30万到90万元不等，并附送面积可观的入户花园。”一销售人员告诉记者。

当记者质疑别墅的不可思议的低价以及小产权的不可保障性，该销售人员告诉记者，该别墅项目实际上是昌平区审批的一生态农业项目和旅行项目，别墅有当地乡镇政府的自制产权证，村委会还参与开发建设。“相当于国家发给城市商品房的大产权证，乡镇产权证虽然被称为小产权，不能在市场上公开流通，但同样是政府颁发的证，绝对有保障，以后也有望转成大产权。”该销售人员说。

而对于价格，他的解释则是，因为开发成本还不到城里开发商的1/3，所以定价也很便宜。

据记者了解，北京怀柔、密云、顺义、通州、房山等郊区县存在着不少类似的生态农业园、风情旅游园或者高尔夫球场，但这些园区内部同时建起了冠之以欧式、地中海式等风情的别墅，或者田园院落，作为小产权房加以出售。

一些开发商从郊区县某一村落租到几十亩土地，然后打着生态农业、旅游度假等旗号，开发建设别墅，由于这些从农村租用的土地不收取土地出让金和各种税费，开发时大大缩减了开发成本。

“风险还是有的，毕竟政策还不完善，所以我们现在开始建可移动的木质别墅以防万一，客户买了之后，以后租期到了，别墅可以直接拉走。”一小产权别墅开发商承认。

但他同时仍然表示看好小产权房的“市场前景”，并在四处寻找新的农村地块。“毕竟法不责众，全国都有开发商在做这个小产权，而且商品房价确实很高，我们并没有和商品房直接竞争，只是面向买不起高价商品房的客户。”他说。

而据记者了解，个别乡镇和村委会甚至自己充当起开发商，开发本地集体用地，自办小产权证，然后出售或者出租。

而当地农民因为出让土地开发小产权房所获得的利益要远远高于种地，绝大多数持支持态度。

“想跳槽了”

尽管小产权房在价格上比商品房占据较大优势，但此番房地产市场低迷，商品房价格走跌、销售萎靡，占据绝对价格优势的小产权房也未能幸免于难。

购房者看跌房价，同时也看跌小产权房价，加上政策三令五申严禁小产权房，加剧了购房者认为小产权房保障性差的心理，害怕被小产权房套住，进入9月份以来，小产权房整体销售形势也显低迷。|

小李是怀柔一家小产权别墅的销售代表，她在与客户接触时，从来不会将小产权物美价廉作为卖点，而总是一再地向客户强调她手上的别墅项目很快即将转成大产权。9月份，小李费尽九牛二虎之力，终于订出了5套别墅。

然而进入10月份，房地产市场形势每况愈下，而政府连番表态严禁小产权房，小李订出的5套别墅，转眼退了4套。

“市场形势真的很糟，已经不仅是价格的问题，消费者完全看淡房地产市场，真的很难做，想跳槽了！”小李哀叹着。

据怀柔一家经纪公司负责人介绍，怀柔的小产权房约占北京小产权房总量的20%，目前怀柔小产权房销售受到整个房地产大势的影响，行情很淡。

而据记者了解，不仅是怀柔地区，北京市场的小产权房销售和房地产整体形势一致——一蹶不振。

转正出路

“小产权房的诞生，本身就是在商品房价飙升和开发商暴利的背景下孕育出来的不合法的产物。商品房的盛衰必然联系着小产权房的盛衰。”京展担保相关负责人认为，如果商品房价格回落到一定的价格水平，购房者消费得起商品房，自然不会去冒着不合法的风险打小产权房的主意，小产权房自然也就失去了存活下去的温室，否则，高房价、高利润下，即使政府三令五申，仍然会有人为了经济利益上令不达，甚至铤而走险。

鹿心社指出，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。相当于2007年地产销售高峰时期的10年销售量。小产权房不符合中国现行法律规定，不受法律保护，政府严禁小产权房进一步发展，化解办法正在研究。

“大量低价的小产权房显然是拉低整体房价的重要因素之一，而房价的持续走跌，也必然会将全国66亿平方米小产权房拉进低谷。”京展担保相关负责人认为，政府应当尽快出台政策解决小产权房的问题。

中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏则认为，“小产权房”是农民群众维护自身利益的行为。对于小产权房合法化的两难，孟晓苏支招可以通过征收“物业税”来代替土地差价解决这个问题。

孟晓苏指出，小产权房没有交过70年土地出让金，对它开征物业税既然承认了它的合法性，税率按国际标准征收居民也会愿意交，我国小产权房税率应高于大产权房税率。与此同时，小产权是永久使用权，这样地方政府就可以源源不断地得到较高税率的税收，不必要靠地价差补充财政。吃地价差本来就是一个错误的制度设计。现成的制度设计应按照国际上的惯例，征收物业税代替土地差价。

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