先是大幅度降价，后是大规模退房，2008年的万科“新闻”不断，如今万科旗下项目停工停售，再一次引起舆论风波。而另一方面，金地集团退地、成交量低迷依然困扰着脆弱的楼市，在所有这些的背后，是开发商被多次挑战的资金极限，是不可逆转的楼市拐点，还是坚不可摧的市场观望以备过冬？

    万科城花新园“停工”

    近期，有传言称万科旗下多个项目停工，其中位于上海中春路的城花新园的停工已经得到证实。

    记者近日来到中春路沪松公路，该路段上林立着多个万科旗下的楼盘，包括城市花园、朗润园，但是询问多个保安，没有人知道城花新园的存在。由于之前城花新园的售楼处与朗润园合并在一起，因此再一次前去该处探寻，但发现该售楼处已经被还原成商铺，该商铺边上“万科物业”的岗亭依然醒目，一群工人忙碌着商铺的装修，他们告诉记者这里原先就是朗润园的售楼处，但不知道城花新园这个楼盘。

    朗润园物业管理处的服务人员表示，朗润园新盘已经售罄，售楼处已经被拆除，城花新园现在没有开始销售，房子所在地就是9号线附近的一片空地，至于什么时候会开盘，他们也不得而知。

    在中春路附近万科的楼盘几乎主导了该板块的销售，可是由于前期的楼盘面临销售的末期，而后期的供应又跟不上，因此万科的地盘被许多外来广告所“侵蚀”，九城湖滨、象屿都城纷纷看中九号线站点的地理优势大打广告战，万科城花新园在一片叫嚣中沉寂着，开盘依然遥遥无期。

    对此万科相关负责人表示，城花新园没有进入过施工的阶段，只能说是暂缓施工。她还表示公司的调整是根据市场状况做出的主动安排，目的在于使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，而且在中期报告和三季度报告中，公司已明确表示将调减开工计划，全年开工面积由年初的848万平方米下调为570万平米左右。

    令人奇怪的是，从来没有进入施工阶段的城花新园为什么在各大网络上都有售楼信息，同时在朗润园中并设售楼地点。对此，万科方面仅表示所有的信息都只以目前发放的官方信息为主。 |

    万科宝山新盘停止销售

    城花新园不是上海万科唯一停工的项目，其位于宝山罗店的某一项目也早在8月份就已经对外停止销售。

    该楼盘的售楼人员告诉记者，该项目曾在8月份开盘，但是开盘的持续时间十分短暂，目前处于停止销售阶段，开盘日期还要等总部的通知。她还表示，8月开盘的时候成交量达到12套，成绩不错，关闭销售目的是要对户型做整改，以及集团将对该楼盘进行战略转型，具体的开盘日期和价格还要等总部的通知。但是万科相关负责人接受采访时却表示，该项目停止销售的情况她并不知情。

    临近一开发商相关负责人告诉记者，该项目的地理位置很偏远，楼盘的品质暂且不论，周边的环境较差，同板块的房源品质普遍不高，市场非常不理想，在这种情况下，该楼盘高达12000余元的单价和周边的房源形成巨大差别，这可能是造成其停止销售，转变战略的原因。

    扩张过速疑似资金紧张

    早在今年5月，万科因为王石1亿元的捐款引起了巨大的舆论风波，其中最震撼的莫过于被多家媒体暴露出其背后上百亿的资金缺口，之后万科深陷资金压力的传言就从未间断过。结合万科在2007年疯狂拿地以及目前市场整体销售的惨淡，接近年关的万科遇到资金流问题的猜测不是空穴来风。

    根据万科年报显示，其在上海的项目从之前的9个急增到22个，大部分新增的项目都是在2007年地产高峰期拿下的，到了10月份，万科简报透露没有增加任何新项目，也没有购买一块土地。

    而另一方面降价促销导致公司销售费用大幅增长，光大证券研究报告显示，今年万科管理费用上升了39%，营业税增加了56%，营业成本上升68%，营业费用则上升了74%。在各种成本大幅上扬的同时，销售业绩却不佳，现金流更不容乐观。今年三季度，万科实现销售金额114.9亿元；较上年同期减少31.9%。

    成本的上升和销售不畅直接导致万科利润的下挫。根据季报显示，三季度期末万科拥有货币资金199.4亿元(其中包括今年9月份万科顺利发行的59亿元公司债券),但公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计为170.7亿元。支出的增加、收入的减少,使万科利润大幅下挫。今年第三季度报告显示,公司第三季度净利润下降13.42%。 |

    但是万科方面否认了资金流紧张的问题，万科上海相关负责人表示目前万科的资金状况非常稳健，现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平，足以应对最严峻的市场可能。

    寄希望于销售恐非易事

    经过金九银十的降价叫嚣，市场对促销的反应黯淡了不少，新政的刺激使得一些楼盘出现了久违的升温，但是这类楼盘热销的时间能有多长？热销的楼盘占总体数量的几何却是很大的疑惑。

    根据华燕置业市场研展中心提供的数据显示，金色雅筑近两周的成交仅有一套91平米的房源，南都白马花园也只有6套的成交量，而保利西子湾二期，大华蓝郡以及梧桐城邦等近两周的成交量也维持在1套。

    奥林匹克花园的李侃表示，新政对市场的实际效应寥寥无几，没有人会因为便宜几百元契税就进入市场，成交量的提升不过是因为那些已经决定买房的人在等待新政的实施，因此会在新政实施后的几天突然出现增量。

    华燕的研究员也表示，虽然受到新政利好刺激一些楼盘的成交出现复苏，但是从整体来说一手房的成交依然很薄弱，有许多楼盘甚至近3个月来都没有成交过。比如闸北的嘉里不夜城卓悦居、闵行的皇都花园二期、浦东的丽晶博园、黄浦的上海滩花园等。即使那些“普通住房”比如开心公寓、嘉诚国际等近期的成交也都在1套左右徘徊，这类楼盘所占的比重很大。从成交的现状来看，开发商要单纯依靠销售回笼资金恐怕也非易事。于是乎有效控制规模停止销售成为开发商过冬的一种新尝试。

    开发商“各显神通”为过冬

    销售不佳加上资金压力，开发商进入了一个前所未有的寒冬，如何应对这轮风波，开发商似乎也是各有应对策略。扔掉包袱也许是一种有效手段，于是退地事件频频上演。除此之外包括推迟开盘时间或减少推盘量也成为储备能量过冬的良方。

    上海景延房地产有限公司总经理严国梁表示，资金压力是开发商共同的问题，市场的销售情况不好，许多开发商觉得降价销售没有成果，因此为了顾及资金流会选择项目转让、停工的方式来缓解企业的困境。他还解释说，开发商拿地后楼板价的成本放在那，如果继续开发的话这个成本还会继续翻番，加重企业的负债率，与其如此，更多企业宁愿把项目停止。|

    上海杰星钱春芳表示，开发商停工、项目转移归根到底是资金问题。为了回笼资金许多开发商唯有通过降价来面对资金的缺口，但是目前的市场销售情况并不看好，特别是对于那些开盘到一半的新盘，既要顾及前期业主的反应不能大肆降价，又不能维持现有的价格任人宰割。这个现象到了年底或许会有突破，一些资金缺口较大的企业或许会在资金的压力下不计成本抛售房源，几个亿的产品可能会面临缩水大甩卖，目的就是过冬。

    上海绿洲康城副总刘正兵则表示他们对未来的市场也不看好，为此会选择缩减推盘量进行过冬，而对于那些推盘的房源则倾向于现金打折。和他持相反观点的则是奥林匹克花园，该楼盘表示明年的行情他们拿捏不准，因此增加推盘供应，加快手中毛坯房的去化，8880元的促销战略由此得来。

    其实不仅是有资金压力的有困难，没有资金压力的也有难处。昆山某大盘相关负责人表示，目前整体市场的销售情况不佳，该楼盘的单价已经很低，可是对消费者依然没有影响力，公司现在卖一幢楼要亏几千万，在这种市场环境下，他们犹豫着是否停止销售，等到市场回暖后再进入市场，毕竟他们没有资金流的困扰，或许在市场寒冬时躲避一阵对企业的发展更好。

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