两年前购买的别墅(期房)，到交房时才发现地下车库、卫生间等构造与原先售房合同约定的不符，而且违反了建筑设计有关规范。更让业主吃惊的是，他们事后得知，各自别墅屋外花园原属于小区公共绿地，开发商根本无权出售。

余杭“福田假日之约”别墅(包括排屋)的11位业主于是集体将开发商告上法庭。今年6月23日，余杭区人民法院对该案作出一审判决。法院判令开发商赔偿业主违约金，同时全额退还10位业主的花园购买款(其中一处不带花园)。

花园有偿出让一审被判无效

“福田假日之约”小区包括别墅、排屋和公寓，李女士是其中一位业主，2003年11月26日，她与开发商(浙江福田房地产开发有限公司)签订商品房预售合同，购买“福田假日之约”建筑层数为地上3层、建筑面积共275.21平方米的排屋，单价为3613.5元/平方米，总金额99.4471万元。此外，33平方米的花园每平方米售价600元，计价1.98万元。

在办理首付和按揭贷款相关手续后，李女士等业主等待交房。不料去年6月28日前后办理房屋交接手续时发现，房屋结构(主要为地下车库和第三层的卫生间)与合同约定的不符，而且违反了建筑设计的有关规范，房屋外花园也达不到约定的面积。并且李女士等业主咨询相关专家后得知，开发商没有经全体业主同意是不能将小区绿地分割单独出售的。

对于花园能否出售这一争执焦点，余杭区人民法院审理后认为，住宅小区的商品房在进行产权登记时，只有纳入建筑容积率的才能办出产权证，而花园、绿地通常不计入容积率，所以不能办理产权证。如果要单独使用，需经全体业主共同授权，作为出售方的开发商应对花园使用权的可销售性承担责任，而开发商不能提供证据证明其有权销售，所以双方签订合同中关于花园买卖的条款应确认为无效。

开发商称买花园是合同约定

对于花园问题，开发商认为业主对绿化率的理解不当。开发商表示，其已支付了全部土地出让金，业主不能认为自己的花园计入小区绿化就认定是公共绿地。|

此外，李女士的花园在坡地上建造，开发商在铺路建造上花费不少，并且该花园除了业主他人是不能随便进入的，具有专用性而非公用的。开发商向业主收取花园款并不违法，也没有违反双方约定。目前开发商正在与土管部门协调办理有关花园权属证明。

开发商不服一审判决并上诉后，10月30日，该系列案又一并在杭州市中级人民法院开庭审理，法院未对该案当庭作出宣判。

终审结果可能影响房地产业

法律界人士认为，如果终审维持原判，那么将对房地产界产生震动，因为目前在杭州带花园的别墅(排屋)出售时花园(绿地)大部分是有偿的，价格高达二三十万元的也不鲜见。

对于为什么花园不能分割出售，在30日的庭审过程中，作为一审原告(业主)代理律师的浙江浙元律师事务所主任、省直律师建筑与房地产专业委员会主任史建兵在庭上指出，房产项目建设过程中，政府在土地出让时设定的规划设计条件中，规定了容积率、绿化率以及小区公共配套等指标，这些指标非经原审批的政府职能部门批准，不得改变。

史建兵认为，指标中绿化面积，小区全体业主对此享有共有权。小区绿地建成后，在楼盘交付使用过程中，开发商应将小区公共绿地一并移交给全体业主，开发商无权单独分割出售。开发商擅自出售绿地，部分业主对所买受的绿地享有独占使用权，这将构成对住宅区其他业主的共有权的权益损害。事实上，在余杭区国土资源局土地分局给开发商福田房产公司的复函中，已明确指出，“福田假日之约”小区的绿化用地属全体小区业主共用，非经全体小区业主一致同意，不得办理分割出售土地使用权证。

“如果分割出售的绿地单独办出了土地证，对其他业主的权益损害将更加严重。”史建兵指出，因为这将导致其他业主所购买房屋的土地使用证书项下的土地使用权面积相应减少。在物权法正在审议并不久将要出台的情况下，土地使用权的面积大小对购房者所购房产价值大小的影响将会越来越大。

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